呂宇健筆｜拆息下跌不足以推升樓價｜Ken Lui

香港銀行同業拆息（HIBOR）跌不停，截至上周五，與樓按相關的一個月拆息連跌6日，跌穿0.6厘，創近3年低位，以平均按揭額500萬元計，每月供款減少約4,000元。市場紛紛有人唱好樓市，接連有券商出報告撐樓市，其中美資大行高盛預期，明年及後年樓價可分別上升5%及6%，但我認為香港樓價短期內即使會止跌，未來三年向下的方向都不會改變，直至本地實體經濟全面改善為止。

拆息下跌的確會對樓價有支持，但不是因為買樓的人增加，而是因為沽樓的人減少，假設今日供樓每月2.3萬元，租樓2萬元，如果HIBOR持續低水，供款跌至1.9萬元，而當中1萬元供本金，9,000元利息，而租金升到2萬元以上，這個情況下，即使原本打算止蝕沽樓轉租的，將因為租樓比供樓更貴，減少沽樓的迫切性，在少人沽而買入的人不變下，樓價基本上可以止跌。

拆息跌當然對樓價有支持，但判斷樓市走勢並非只看息口一個因素，更重要的要看經濟大環境，如果連份工都保不住，即使供款減少4,000元又如何呢？雖然特首稱本港註冊公司數目再創新高，但據統計處公布，2至4月失業率為3.4%，是2023年1月通關以來新高，期內多6,600人加入失業大軍，至總數近13萬人失業。更重要的是，2至4月的失業率尚未正式反映中美貿易戰的影響，雖說「戰況」有所緩和，但不明朗因素依然存在，而本港企業結業、裁員的新聞天天都有，絕對有理由相信失業率仍未見頂，其中客運、餐飲、酒店、零售業更加呈現死水一潭。

相比起息口，我認為香港實體經濟對樓市的影響更大。香港人愛買香港樓，他們無人工加，樓價就很有得難升，短期內香港的樓市可能因為之前跌幅過多而出現大回小漲，但我看未來三年的方向都是下跌。要樓市真的好轉，等晚上10點鐘後的尖沙咀重拾人氣、全港打工仔都有人工加才有機會。

呂宇健
註：專欄作家言論不代表本網立場

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