專家樓評：村屋估價保守　申按難批足

港人若想以較相宜的價錢換取較大的空間，不少人會考慮買村屋。不過，村屋的按揭申請跟一般買賣不同，因其間隔和業權等因素較複雜，銀行較難作出估價，以致申請難度亦較高。

談到村屋估價，首先要認識「DD」和「Lot」。所謂DD，即「丈量約份」(Demarcation District)，而Lot就是「地段編號」，兩者結合就可以精準標示村屋位置。當然，知道位置後，銀行還要知道樓齡和實用面積(有平面圖更佳)，如果單位有花園，花園面積和有否入契等因素，都會影響最終估價。

按揭成數最多85%

根據經驗，村屋通常較難估足價，因為它們位置偏僻，有些涉及路權問題，部分還有樓齡高、僭建、所在地區發展潛力有限等問題，以致銀行的估算往往傾向保守。銀行為控制風險，有時會調高利率或縮短按揭年期，以保障該行不會做蝕本生意。即使如此，理論上村屋最高仍可做到八成半按揭，年期最多30年，視乎樓齡、成交價及申請人收入等因素而定。

日前協助處理了一宗村屋交易，一名買家購入一間530萬元、12年樓齡、實用面積700方呎的村屋。她本來打算申請貸款300萬元，即約五成半按揭，但其後大行的估價只有380萬至400萬元，跟成交價的差距太大，故申請被拒絕。

一般來說，買賣價與估價相差不應超過10%，故協助買家再向另外兩間中小型銀行申請，結果覓得一間銀行，其估價相對較接近原來的成交價，但緊接的問題是入息水平不足，客人月入16,500元，不足以符合27,000元的要求。她本想找擔保人，可惜家人信貸評級一般，亦欠卡數，無法幫忙。

息率或略高於私樓

最後與銀行溝通，銀行指可以將其「預計租金收入」一併計算入息。該村屋預計租金16,000元，而預計租金收入會被銀行打上六至八成折扣，銀行其後以七折計算，得出11,200元的額外收入，加上原來的16,500元，買家總入息終於超過27,000元，得以符合要求。結果客人成功獲批300萬元貸款，銀行同業拆息按揭(H按)封頂息率3.8厘，雖略高於一般的3.5厘，但她也享有0.5%的現金回贈。

銀行「估租」時，會參考同區類似單位的租金水平，資料來源包括差餉物業估價署的數據、地產網站，以及內部的估值表等，並按物業面積、地段及樓齡等因素調整。村屋按揭年期跟一般住宅單位一樣，以「75減」或「80減」公式計算，即用75或80減樓齡或人齡，以較低者作為供款年期上限。例如樓齡已高，銀行願意批出的供款年期亦會相應縮短。

村屋按揭始終較為複雜，估價不足風險大，預計租金亦較難計算，購買前最好多問幾間銀行估價，並細看年期、利率及現金回贈等條件，逐一比較。

利嘉閣按揭代理董事總經理 黃詠欣

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