戴德梁行：寫字樓租金上半年累跌3.4% 新租賃成交達120萬呎創疫後單季新高｜樓市數據
物業顧問戴德梁行今天(3日)發表香港房地產市場2025上半年回顧及下半年展望。香港銀行同業拆息 (HIBOR) 自5月份起逐步回落，使供樓利率連帶下調，加上發展商繼續積極以低開策略推售新盤，一手市場勢頭維持強勁。另外，租金回報改善，吸引投資者重返市場，支持第二季每月成交量均超過5,000宗。甲級寫字樓方面，第二季繼續錄得正吸納量，以港島區表現較為 亮眼，然而待租面積高企和龐大的潛在供應令各區租金持續受壓。零售市道方面，零售業銷售貨額未有伴隨 旅客數字增加而錄得增長，整體一線街舖空置率上升亦令零售租金水平受壓力。
甲級寫字樓新租賃成交達120萬呎 龐大潛在供應令租金按季下調1%
在銀行及金融業和保險業的搬遷與擴張活動帶動下，香港甲級寫字樓市場租賃動力加快，第二季錄得約120萬方呎的新租賃面積，為2019年第三季以後最高水平。市場相繼錄得多宗大手租賃交易，包括簡街資本預 租中環新海濱三號用地逾20.7萬方呎寫字樓樓面。全港整體寫字樓待租率於第二季維持穩定，最新錄得19.3%，惟正淨吸納量按季減半至7.14萬方呎，同時，龐大的潛在供應持續壓抑租金，第二季整體租金再下調1%，令2025年上半年累計跌幅達3.4%。
戴德梁行香港董事總經理蕭亮輝表示，2025 年上半年香港交易所的首次公開招股(IPO)集資額重奪全球首位，隨著更多中國內地企業來港上市，預期將會進一步提振寫字樓市場情緒，並帶動銀行金融及專業服務 等相關行業的租賃需求。儘管市場情緒有所改善，但龐大的未來新增供應及高待租率仍可能在未來數季對租金表現構成壓力。我們維持2025年全年整體寫字樓租金將下跌約7%至9%的預測。
他補充，根據戴德梁行的環球報告《2025年租戶需求調查》，成本控制、人才挽留及營運效率為租戶制定 租賃策略的三大考量因素。雖然成本控制仍然是驅動租戶決策的主因，但企業亦日漸意識到工作環境的包容 性和文化對吸引及留住人才至關重要。因此，除了提供租金優惠予租客外，我們建議業主應主動與租戶緊密合作，以塑造獨特及價值導向的工作環境，以便在競爭激烈的寫字樓市場中維持吸引力。
旅客數字較去年同期升近12% 零售業銷售貨額按年跌4%
2025年1月至5月期間，整體來港旅客數字錄得超過2,000萬人次，較去年同期升近12%，相信受惠於啟德主場館的落成以至在該處舉行的各項大型盛事。然而，旅客數字的增長未能帶動零售銷售數字復甦，今年1至5月香港零售業銷售貨額總計1,551億港元，按年跌4%。來港旅客的消費模式日趨審慎，更重視文化和高性價 比的零售體驗。因此，以往深受旅客歡迎的高端零售類別首當其衝，當中，「珠寶及鐘錶」和「服裝及配飾」 類別的銷售貨額價值分別按年下調 8.8% 和 5.7%。同期「藥物及化妝品」和「食品、酒類飲品及煙草」則錄得溫和增長，分別按年升3.4%和2.7%。
第二季，核心區一線街舖空置率大致呈上升之勢，以銅鑼灣空置率的升幅較爲明顯，由上季的5.3%升至13.2%；旺角和中環則分別按季微升至9.5%及 8.6%；季內只有尖沙咀空置率保持平穩，維持在9.4%水平。但以租賃成交來計，本季度以旺角區的活動最爲活躍，主因該區租金水平相對吸引，且旅客人流穩定。
街舖租金按季微升0.2% 餐飲租金按季錄1%以內跌幅
租金方面，隨著一線街舖空置壓力上升，各區一線街舖租金亦重現疲態而普遍下調。銅鑼灣、尖沙咀及旺角街舖租金按季分別跌3.6%、3.4%及1.7%，而中環則因受較強韌的本地需求支持，街舖租金按季微升0.2%。餐飲租金方面，各區餐飲租金亦按季錄得1%以內的輕微跌幅。
蕭亮輝表示，現時零售市場正經歷「租戶大洗牌」階段，汰弱留強，那些能夠展現本地文化、提供獨特體 驗及高質量的零售商和餐飲品牌，將更受旅客歡迎，而部分傳統零售商卻因未能及時轉型重新吸引消費者而 被逼撤出零售市場。儘管如此，核心地段的租賃活動仍然保持相對活力，當前零售租金極具吸引力，有助減低新興品牌的進場成本，讓更多大衆化的零售品牌得以進駐香港核心地段。展望後市，隨著啟德體育園和主場館開幕，政府將繼續積極推動各世界級大型活動和演唱會，有望招徠更多國際旅客來港觀光消費。預計2025下半年一線街舖及餐飲租金將大致維持平穩，全年或輕微調整約-1%至-3%。
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