ตลาดบ้านหรูยังแข็งแกร่ง เจาะกลุ่ม HNWI พลิกภาพรวมชะลอตัว

แม้ภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวมจะยังเผชิญแรงกดดันจากหลายด้าน ไม่ว่าจะเป็นภาระหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง อัตราดอกเบี้ยที่แม้เริ่มลดลงแต่ยังไม่ตํ่าพอจะกระตุ้นตลาดได้อย่างมีนัยสำคัญ รวมถึงค่าครองชีพที่พุ่งขึ้นเร็วกว่ารายได้ของกลุ่มผู้ซื้อบ้านระดับกลาง-ล่าง ส่งผลให้โครงการบ้านในช่วงราคา 2-5 ล้านบาทมียอดขายชะลอตัว

แต่ในอีกด้านหนึ่ง ตลาดบ้านเดี่ยวระดับลักชัวรี โดยเฉพาะในช่วงราคา 20-200 ล้านบาท กลับเติบโตต่อเนื่อง โดยมีแรงขับเคลื่อนหลักจากกลุ่ม HNWI ทั้งกลุ่มเศรษฐีดั้งเดิมที่มีกำลังซื้อมั่นคง และกลุ่ม “Young Successor” หรือคนรุ่นใหม่ที่สร้างฐานะจากธุรกิจคริปโต สตาร์ทอัพ และดิจิทัลแพลตฟอร์ม ซึ่งมองหาบ้านหลังแรก–หลังสุดท้าย ที่ตอบโจทย์ทั้งด้านคุณภาพชีวิต ความสะดวกสบาย และมูลค่าในระยะยาว

ข้อมูลจาก CBRE ระบุว่า ตลาดบ้านลักชัวรีระดับไม่เกิน 100 ล้านบาทมีอัตราปฏิเสธสินเชื่อตํ่ากว่า 5% ซึ่งสะท้อนว่าผู้ซื้อส่วนใหญ่เป็นลูกค้าที่มีกำลังซื้อจริง ไม่ต้องพึ่งพาสินเชื่อมากนัก และพร้อมจ่ายเพื่อคุณภาพชีวิตที่เหนือระดับ

ขณะที่บ้านระดับซูเปอร์ลักชัวรีเกิน 100 ล้านบาทมีซัพพลายจำกัดมาก โดยในปี 2568 มีไม่ถึง 80 ยูนิตทั่วกรุงเทพฯ จากข้อมูลของ Knight Frank และ CBRE แต่กลับมีอัตราการขายเฉลี่ยสูงถึง 60% ภายใน 3 เดือนแรกของการเปิดตัว

ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่จึงหันมาโฟกัสตลาดบนมากขึ้น โดยเลือกปักหมุดโครงการในทำเลกรุงเทพฯ ชั้นใน-รอบนอกที่มีศักยภาพ เช่น พระราม 9, กรุงเทพกรีฑา, สุขาภิบาล 2, เกษตร-นวมินทร์ และบางนา-ศรีนครินทร์ ซึ่งสามารถเดินทางเชื่อมโยงกับเมืองได้สะดวก และยังมีพื้นที่รองรับการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ มีความเป็นส่วนตัวสูง และมีสิ่งแวดล้อมที่เอื้อต่อการอยู่อาศัย

เริ่มจาก แสนสิริ ที่จุดกระแสลุยโครงการบ้านเดี่ยวระดับ High-end–Super Luxury ทั้งในกรุงเทพฯ ภูเก็ต และเชียงใหม่ ครอบคลุมช่วงราคา 7.9-100 ล้านบาท อาทิ “ณริณสิริ กรุงเทพกรีฑา” และ“ณริณสิริ พระราม 9 -กรุงเทพกรีฑา” ที่ออกแบบด้วยสไตล์ Georgian Revival สร้างบนทำเลศักยภาพใกล้สถาบันการศึกษาชั้นนำ มาเป็นจุดขายของกลุ่มบ้านหรู Flagship ได้อย่างโดดเด่น

และยังต่อเนื่องด้วยการเปิดตัวโครงการ นาราสิริ บางนา กม. 10 โครงการบ้านเดี่ยวลักชัวรี บนทำเลบางนา กม.10 ส่วนหนึ่งของโครงการใหญ่ “SANSIRI 10 EAST” บนพื้นที่รวมกว่า 165 ไร่ ภายใต้แบรนด์ Sansiri Luxury Collection มูลโครงการกว่า 4,000 ล้านบาท จำนวน 56 ยูนิต ราคาเริ่มต้นที่ 60-150 ล้านบาท โดยได้รับแรงบันดาลใจจากสถาปัตยกรรม “New York Renaissance Revival” ที่ผสานกับฟังก์ชันไอเดียของคนรุ่นใหม่

บริทาเนีย ก็ได้เปิดตัวโครงการ เบลกราเวีย เอ็กซ์คลูซีฟ ราชพฤกษ์-พระราม 5 ในไตรมาสแรกของปีนี้ โครงการนี้เป็นบ้านเดี่ยวระดับLuxury สไตล์อังกฤษ โดยมีจำนวน 35 ครอบครัว โดยราคาเริ่มต้นที่ 39 ล้านบาท

ด้าน SC Asset มีแผนที่จะเปิดตัว “SONLE RESIDENCES” บ้านเดี่ยวแฟลกชิปในไตรมาส 3 ปี 68 ราคาเริ่ม 260-400 ล้านบาทต่อยูนิต พร้อมยังคงมุ่งมั่นเติบโตในตลาดบ้านและคอนโดมิเนียมระดับพรีเมียมอย่างต่อเนื่อง

โดยล่าสุด ได้ผนึก SCB รับวงเงินสินเชื่อสนับสนุน จำนวน 17,600 ล้านบาท เพื่อหนุนโครงการหรูรวม 17 แห่ง ครอบคลุมทั้งโครงการที่เปิดขายแล้วในปัจจุบัน โครงการที่จะเปิดขายใหม่ปีนี้ และโครงการที่จะเปิดขายในอนาคต สะท้อนถึงดีมานด์จริงจากกลุ่มผู้ซื้อฐานะสูง

ในส่วนของ AP Thailand ถือเป็นอีกแบรนด์ที่เปิดเกมเต็มสูบในกลุ่ม Ultra-Luxury ด้วยโครงการ “THE PALAZZO” บนสองทำเลศักยภาพ กรุงเทพกรีฑา และปิ่นเกล้า-บรมราชชนนี มูลค่าโครงการรวมกว่า 2,200 ล้านบาท ดีไซน์แบบ Beaux‑Arts ผสม Biophilic ครบครันทั้งคลับเฮาส์ พื้นที่สวนและความเป็นส่วนตัวสูง โดยลูกค้ากลุ่มเป้าหมายยังคงเป็นผู้มีรายได้สูง ผู้บริหารระดับสูง และนักธุรกิจในกรุงเทพฯ

แม้ตลาดบ้านหรูจะกลับมาร้อนแรง แต่ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ยังระมัดระวังเรื่องจำนวนยูนิต โดยเลือกพัฒนาเฉพาะแปลงศักยภาพที่มีความเป็นเฉพาะตัวอย่างแท้จริง เพื่อควบคุมคุณภาพและคงภาพลักษณ์ของแต่ละแบรนด์

เนื่องจากผู้บริโภคในตลาดบ้านหรูยุคนี้ให้ความสำคัญกับ “คุณภาพชีวิต” มากกว่าราคา โดยเฉพาะฟังก์ชันที่รองรับไลฟ์สไตล์ระดับบน เช่น พื้นที่จอดรถหลายคัน พื้นที่ทำงานในบ้าน (home office) พื้นที่สังสรรค์ในบ้าน ห้องแม่บ้านแยกสัดส่วน และระบบรักษาความปลอดภัยระดับสูง ที่สำคัญคือมีพื้นที่รองรับครอบครัวหลายรุ่นอยู่ร่วมกันแบบไม่อึดอัด ตลาดนี้จึงกลายเป็น “เกมคุณภาพ” ที่ต้องใช้การออกแบบระดับสูง ความเป็นส่วนตัว และภาพลักษณ์แบรนด์มาเป็นจุดขาย แทนการแข่งราคาแบบตลาดกลางหรือคอนโดฯ

ในภาพรวมแล้ว แม้สถานการณ์เศรษฐกิจไทยขณะนี้ยังชะลอตัวและกำลังซื้อซบเซา แต่ตลาดบ้านหรูระดับ 20-200 ล้านบาทยังขับเคลื่อนต่อไปด้วยพลังจาก HNWI และ Young Successor รวมถึงการโฟกัสดีเวลอปเมนต์ในทำเลคุณภาพสูง รีเจกต์เรตตํ่า และโครงการระดับ Ultra‑luxury จากผู้เล่นหลัก สะท้อนว่าตราบใดที่ยังมีการออกแบบที่ครบทุกมิติ ทั้งทำเล คุณภาพการสร้าง และภาพลักษณ์

ตลาดบ้านหรูจึงไม่ใช่เพียงที่อยู่อาศัย แต่กลายเป็นสินทรัพย์ที่สะท้อนรสนิยม ฐานะ และความมั่นคงระยะยาวของเจ้าของในขณะที่ภาพรวมเศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัว ตลาดนี้กลับยิ่งโดดเด่นและกลายเป็นเส้นทางแข่งขันใหม่ของผู้พัฒนาอสังหาฯ ชั้นนำ ที่ต้องแข่งกันด้วย “คุณภาพมากกว่าปริมาณ”

หน้า 20 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 45 ฉบับที่ 4,111 วันที่ 6 - 9 กรกฎาคม พ.ศ. 2568