ถอดแนวคิด 'ดร.ยุ้ย -เสนา'เศรษฐกิจทรุด มาตรการรัฐ ต้านไม่ไหว ชูลดดอกเบี้ยช่วยคนซื้อบ้าน

ท่ามกลางเศรษฐกิจผันผวน ผู้บริโภคชะลอการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย แม้รัฐบาลจะมีมาตรการออกมาสนับสนุน ไม่ว่าจะเป็นเรื่องของมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอน และจดจำนอง รวมถึงการผ่อนผัน เกณฑ์LTV ของ ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) กู้ได้100% แต่ประเมินว่าไม่สามารถทนแรงต้านจากวิกฤตเศรษฐกิจครั้งนี้ได้

ผศ.ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ หรือดร.ยุ้ย กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) มีมุมสะท้อนว่า มาตรการรัฐที่ออกมาสนับสนุนผู้ซื้อและผู้ขายในสถานการณ์ปัจจุบันอาจได้รับอานิสงส์บางเบาเมื่อเทียบกับความรุนแรงเศรษฐกิจ

รุมเร้าหากไม่เคยใช้มาตรการดังกล่าวใดๆ จะมีผลดีค่อนข้างมาก เหมือนวิกฤตต้มยำกุ้งหรือ ช่วง 9-10 ปีที่ผ่านมา โดยช่วงที่ออกมาตรการโอนใหม่ๆ ครั้งแรกซึ่งในครั้งนั้นมีผลทำให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์บูมอย่างมาก บ้านขายดี หลังจากแก้วิกฤตดังกล่าวไปได้

เมื่อย้อนดูปัจุบันรัฐบาลออกมาตรการในลักษณะดังกล่าวจนซํ้า มีผลให้ทุกคนเคยชินกับมาตรการฟรีค่าโอน-จดจำนอง แต่ไม่ได้ฟรีภาษีธุรกิจเฉพาะเหมือนช่วงต้มยำกุ้ง ซึ่งครั้งนั้น ลดหย่อนเรื่องของภาษีโดยรวม5.3% ทั้ง ภาษีธุรกิจเฉพาะ3.3% ค่าโอน 2% และในช่วงระยะหลังรัฐบาลไม่เคยลดหย่อนภาษีธุรกิจเฉพาะให้อีก

หากมองให้ลึกลงไป การลดหย่อนค่าโอน 2% ไม่ใช่ราคาบ้าน แต่ 2% มองว่าเป็นต้นทุนที่เพิ่มขึ้นดังนั้นไม่ได้ช่วยมาก ในมุมกลับกัน สิ่งที่รอคือเรื่องของอัตราดอกเบี้ย ถ้าอัตราดอกเบี้ยลดลงต้องลด MLRในภาพรวม ซึ่งตามข้อเท็จจริง ผ่อนบ้าน

ล้านละ 6,000 บาท ของธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ผ่อนปีแรกล้านละ 2,000บาท ต่อเดือน เหมือนดอกเบี้ย2% แต่ตามข้อเท็จจริงดอกเบี้ยลอยตัวปีที่4 ทั้งนี้ถ้าดอกเบี้ย อยู่ในเกณฑ์ขาลงมีเงินผ่อนเดือนละ 4,000 บาท น่าจะเหมาะสม แต่ดอกเบี้ยสูงขึ้น เพราะดอกเบี้ยใช้การคำนวณอัตราเงินผ่อนรวมในระยะยาว ไม่ใช่ดอกเบี้ยที่ผ่อนจริงเหมือนปีแรกๆ ล้านละ 2,000-3,000บาท

ที่สำคัญ ดอกเบี้ยปรับตัวสูงมีผลต่อการผลักดันให้ราคาบ้านสูงขึ้นและเมื่อเศรษฐกิจไม่ดี แม้ว่าสถาบันการเงินจะปล่อยสินเชื่อแต่หาก คนในครอบครัวหรือแม้แต่ ผู้ซื้อเองมองว่าอนาคตมีความเปราะบางอาจตัดสินใจชะลอการซื้อได้ นี่คือผลกระทบที่เกิดขึ้นตามมาสำหรับผู้ประกอบการ ในแง่อสังหาริมทรัพย์ต้องปรับตัวเป็นช่วงการ

ดิสรัปชัน อย่างไรก็ตาม ครึ่งปีหลังมองว่าน่าจะมีอะไรเปลี่ยนแปลงในทางที่ดีขึ้น ทั้งภาษีทรัมป์ที่ทุเลาเบาบางลงนอกจากนี้ได้ผู้ว่าธปท.คนใหม่เข้าใจทั้งผู้ซื้อและผู้ขายบ้านที่ต้องการเข้าถึงสินเชื่อและดอกเบี้ยที่ถูกลง

สิ่งที่ผู้ประกอบการอยากได้คือ ดอกเบี้ยที่ลดตามความจริงเพื่อให้ประชาชนมีกำลังผ่อนได้เหมือนประเทศญี่ปุ่นที่ดอกเบี้ยคงที่ระยะยาว 20ปี ที่ช่วยผู้ซื้อบ้าน ได้อย่างมาก ในไทยก็เช่นกันอาจเกิดขึ้นได้ หากรัฐเปลี่ยนแปลงเรื่องดอกเบี้ยได้ก็จะเป็นตัวบวกที่ดีอย่างมากสำหรับผู้บริโภค

หน้า 20 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 45 ฉบับที่ 4,120 วันที่ 7 - 9 สิงหาคม พ.ศ. 2568