หมดยุคทอง อพาร์ตเมนต์-หอพัก นักศึกษาน้อยลง คนทำงานถูกเลิกจ้าง ธุรกิจเสือนอนกินกำลังเปลี่ยนทิศ

อัพเดต 6 ชั่วโมงที่ผ่านมา • เผยแพร่ 9 ชั่วโมงที่ผ่านมา

ภาพไฮไลต์

ใครที่เคยเติบโตมาในยุคที่ "อสังหาฯ เพื่อเช่า" คือการลงทุนที่การันตีผลตอบแทน อพาร์ตเมนต์และหอพักใกล้สถานศึกษา นับเป็นทำเลทองที่ไม่มีวันตาย แต่ภาพความรุ่งเรืองนั้นกำลังเปลี่ยนไปอย่างสิ้นเชิง เมื่อข้อมูลวิจัยล่าสุดจากธนาคารแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH Bank) ชี้ให้เห็นถึงความท้าทายที่รออยู่เบื้องหน้า และตั้งคำถามว่า “อสังหาฯ ทำเลทอง” ในวันวาน จะยังเป็น "ขุมทรัพย์" ในวันนี้ได้จริงหรือ?

ทำเลทองที่กำลังถูกท้าทาย อพาร์ตเมนต์ใกล้สถาบันศึกษา

รายงานวิจัยของ LH Bank ชี้ชัดว่า แนวโน้มธุรกิจอพาร์ตเมนต์ให้เช่าในระยะ 1 ปีข้างหน้าอยู่ในระดับ “Negative” โดยเฉพาะกลุ่มที่เคยเป็นดาวเด่นอย่างอพาร์ตเมนต์ใกล้สถานศึกษา แม้จะเคยเป็นทำเลที่มั่นใจได้ว่ามีผู้เช่าเต็มตลอด แต่ปัจจุบันกลับต้องเผชิญกับ ความต้องการอยู่อาศัยที่น้อยลง และ การแข่งขันที่รุนแรง ซึ่งสาเหตุหลักไม่ได้มาจากเศรษฐกิจเพียงอย่างเดียว แต่เป็นเรื่องที่ลึกซึ้งกว่านั้น…

จากข้อมูลพบว่า ปัจจัยสำคัญมาจาก โครงสร้างประชากรของประเทศไทยที่เปลี่ยนไปสู่สังคมสูงวัยอย่างสมบูรณ์ อัตราการเกิดที่ลดลงอย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้จำนวนประชากรวัยเด็กและวัยแรงงานลดลงตามไปด้วยโดยตรง ทำให้จำนวนนักศึกษาซึ่งเป็นฐานลูกค้าหลักของอพาร์ตเมนต์กลุ่มนี้มีแนวโน้มลดลงอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ คำถามคือ ในเมื่อ "คนน้อยลง" อพาร์ตเมนต์ที่สร้างมาเพื่อรองรับ "คนจำนวนมาก" จะยังสามารถทำกำไรได้ดีเหมือนในอดีตหรือไม่?

ย่านธุรกิจก็ไม่รอด เมื่อการจ้างงานลดลงและความต้องการเช่าหดตัว

หากคิดว่าย้ายทำเลมาลงทุนในย่านธุรกิจที่เน้นกลุ่มวัยทำงานจะปลอดภัยกว่า รายงานของ LH Bank กลับฉายภาพที่น่ากังวลไม่แพ้กัน อพาร์ตเมนต์กลุ่มนี้กำลังเผชิญกับแรงกดดันจาก ภาวะเศรษฐกิจที่มีความไม่แน่นอนสูง ทั้งในและต่างประเทศ ส่งผลให้หลายบริษัทต้อง ลดการจ้างงาน เพื่อควบคุมต้นทุน นอกจากนี้ การนำ เทคโนโลยีและเครื่องจักรมาใช้แทนแรงงานคน ก็ทำให้ความต้องการที่พักอาศัยของกลุ่มคนทำงานลดลงโดยตรง

ตัวเลขที่สะท้อนภาพชัดเจนคือ การขอใบอนุญาตก่อสร้างอพาร์ตเมนต์และหอพักทั่วประเทศในไตรมาสแรกของปี 2568 หดตัวลง 6.4% โดยเฉพาะใน กรุงเทพฯ และปริมณฑล ที่เคยเป็นแชมป์การขออนุญาตฯ ในปี 2567 ที่ขยายตัวได้ถึง 38.7% แต่กลับ หดตัวลงถึง 51.4% ในช่วงต้นปี 2568 ซึ่งนี่เป็นสัญญาณที่บอกเราว่า นักลงทุนเองก็เริ่มมองเห็นความเสี่ยงที่เพิ่มขึ้นในตลาดนี้แล้ว

การออกใบอนุญาตก่อสร้างอพาร์ทเมนต์และหอพัก (กทม.-ปริมณฑล)

ปทุมธานี - 62.6%
กทม. -61.4%
สมุทรสาคร + 71%
สมุทรปราการ -53.1%
นครปฐม +38.8%
นนทบุรี -52.8%

ทางออกธุรกิจอยู่ตรงไหน?

ท่ามกลางภาพรวมที่ดูไม่สดใส ยังมีธุรกิจหนึ่งที่สามารถเติบโตสวนทางได้ นั่นคือ ธุรกิจเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ ซึ่งได้รับแรงหนุนจากกลุ่มลูกค้าต่างชาติโดยเฉพาะ นักท่องเที่ยวและกลุ่ม Workation & Digital Nomad ที่ต้องการที่พักพร้อมสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน แต่ก็ต้องแลกมากับการแข่งขันที่ดุเดือดกับโรงแรมและคอนโดมิเนียมปล่อยเช่า

บทเรียนจากข้อมูลวิจัยของ LH Bank ชิ้นนี้ จึงไม่ใช่แค่การชี้ให้เห็นถึงแนวโน้มตลาด แต่ยังเป็นการเตือนให้ผู้ประกอบการและนักลงทุนต้องปรับตัวอย่างเร่งด่วน การลงทุนแบบเดิมที่มองแค่ "ทำเล" อาจไม่เพียงพออีกต่อไป แต่ต้องลงลึกถึงการ วิเคราะห์กลุ่มเป้าหมาย สร้าง จุดเด่นที่แตกต่าง และให้ความสำคัญกับการบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ เพื่อรับมือกับ ระยะเวลาคืนทุนที่ยาวนานขึ้น และ อัตราผลตอบแทนที่มีแนวโน้มลดลง

ส่วน คำถามสำหรับนักลงทุนและผู้ที่กำลังสนใจในธุรกิจนี้คือ ในเมื่อยุคทองของอพาร์ตเมนต์แบบเดิมกำลังสิ้นสุดลง คุณจะปรับกลยุทธ์อย่างไรเพื่อหาโอกาสในตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปนี้ และคุณมองเห็น "ทำเลทอง" รูปแบบใหม่ที่ซ่อนอยู่หรือไม่

ที่มา : วิจัยธนาคารแลนด์แอนด์เฮ้าส์

ติดตามข้อมูลด้านเศรษฐกิจและนโยบายรัฐบาล กับ ThairathMoney ได้ที่

https://www.thairath.co.th/money/economics/thailand_econ

ติดตามเพจ Facebook : Thairath Money ได้ที่ลิงก์นี้ https://www.facebook.com/ThairathMoney

อ่านข่าวต้นฉบับได้ที่ : หมดยุคทอง อพาร์ตเมนต์-หอพัก นักศึกษาน้อยลง คนทำงานถูกเลิกจ้าง ธุรกิจเสือนอนกินกำลังเปลี่ยนทิศ