บ้านสั่งสร้าง ทางเลือกลดต้นทุน เพิ่มโอกาส ทางธุรกิจ

ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ 7 เดือนแรกของปี 2568 ออกอาการแสนสาหัส ทั้งปัจจัยด้านเศรษฐกิจที่ชะลอตัว ผนวกกับเหตุการณ์แผ่นดินไหวที่เกิดขึ้นเมื่อวันที่ 28 มีนาคม ที่ผ่านมา ยังหลอนให้ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยประเภทอาคารชุด ต้องชะลอแผนการตัดสินใจซื้อ ทำให้ผู้ประกอบการอสังหาฯ ก็ต้องชะลอแผนการเปิดตัวโครงการใหม่ไปพร้อมๆ กัน เพื่อให้สอดคล้องกับพฤติกรรมของตลาด

ในขณะเดียวกันตลาดบ้านพักอาศัยแนวราบ อย่างบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮ้าส์ ตลาดยังคงไปได้ ถึงแม้จะไม่ดีเท่ากับปีที่ผ่านมา แต่ก็ไม่หนักหนาสาหัสเท่าโครงการอาคารชุด

สิ่งที่น่าสนใจสำหรับตลาดบ้านพักอาศัย และ ความเคลื่อนไหวของผู้ประกอบการสำหรับตลาดนี้ คือ การกลับมาของบ้านสั่งสร้าง จริงๆ เรื่องของ บ้านสั่งสร้าง ไม่ใช่เรื่องใหม่ในตลาดอสังหาฯ ย้อนกลับไปก่อนปี 2540 โครงการแนวราบส่วนใหญ่จะเป็นบ้านสั่งสร้าง โดยผู้ซื้อบ้านจะทำสัญญาจะซื้อจะขาย บ้านพร้อมที่ดิน โดยที่ผู้ประกอบการจะมีแบบบ้านให้เลือกว่าผู้ซื้อต้องการบ้านแบบไหน เท่าที่โครงการมีแบบ และเหมาะสมกับขนาดที่ดิน เมื่อลูกค้าทำสัญญาแล้ว จึงจะเริ่มก่อสร้างบ้านตามแบบและวัสดุที่ลูกค้าเลือกใช้ ซึ่งตอบโจทย์ทั้งเจ้าของโครงการที่ไม่ต้องลงทุนปลูกบ้านก่อนที่จะขายได้ ลดภาระต้นทุนค่าก่อสร้างไป แบกแต่ภาระค่าที่ดิน ในแง่ของผู้ซื้อเอง ก็จะได้แบบบ้านและงานวัสดุพื้นผิว ที่ตรงกับความชอบของตัวเอง

แต่หลังจากเกิดวิกฤติเศรษฐกิจต้มยำกุ้ง ในปี 2540 ภาคอสังหาริมทรัพย์ได้รับผลกระทบมากที่สุด เพราะถูกกล่าวหาว่าเป็นต้นตอของฟองสบู่แตก

ผู้ซื้อบ้านหลายคน ซื้อบ้านแล้วไม่ได้บ้านได้แต่ที่ดิน เพราะผู้ประกอบการอสังหาฯ หลายแห่งเผชิญกับวิกฤติทางการเงินจากการที่สถาบันการเงิน 58 แห่งถูกปิดกิจการ ทำให้ผู้ประกอบการอสังหาฯ ไม่สามารถที่จะเบิกเงินสดมาใช้ในการทำโครงการต่อได้ ส่งผลกระทบเป็นลูกโซ่ไปยังผู้ซื้อบ้านที่ซื้อแล้วไม่ได้บ้าน

ในช่วงเวลาดังกล่าว ผู้ประกอบการรายใหญ่ เห็นช่องว่างทางการตลาดเปิดแคมเปญ “ไม่เห็นอย่าซื้อ” คือ ถ้ายังไม่เห็นบ้านอย่าเพิ่งไปซื้อ เกิดการพลิกโฉมธุรกิจอสังหาฯ ครั้งใหญ่ในช่วงเวลานั้น ทำให้ผู้ประกอบการอสังหาฯ ทุกรายเปลี่ยนกลยุทธการทำธุรกิจเป็นการสร้างบ้านพร้อมอยู่ เพื่อสร้างความมั่นใจให้กับผู้ซื้อว่า ซื้อแล้วได้บ้านแน่นอน ไม่ได้ซื้อผ่านกระดาษ โดยที่ยังไม่เห็นตัวบ้าน

ถามว่ากลยุทธนี้ดีไหม?

ผมว่าเป็นกลยุทธที่ดีในช่วงเวลานั้น แต่เมื่อสภาพแวดล้อมเปลี่ยนไป ในปัจจุบันพฤติกรรมของผู้บริโภคเปลี่ยนไป มีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์กับการใช้ชีวิตมากขึ้น “บ้าน” นอกจากจะเป็นที่อยู่อาศัยแล้ว ยังเป็นพื้นที่ที่สะท้อนตัวตนของผู้เป็นเจ้าของ ทำให้ผู้ซื้อที่อยู่อาศัย เริ่มให้ความสำคัญกับการซื้อบ้านที่มีเอกลักษณ์เฉพาะตัว เป็น บ้านจัดสรรแบบมีเอกลักษณ์เฉพาะบุคคลในแบบ Tailor Made

ผมเคยเห็นลูกค้าบางคนซื้อบ้านในโครงการ พอซื้อแล้วก็รื้องานตกแต่งทั้งหมด แล้วตกแต่งใหม่ เพราะไม่ชอบงานตกแต่งที่โครงการให้มา กลายเป็นสร้างขยะจำนวนมาก จากการรื้อ แถมเสียเวลาและเสียเงินเพิ่ม ในการตกแต่งใหม่

ด้วยแนวคิดและพฤติกรรมของผู้ซื้อที่เปลี่ยนไป ทำให้ การกลับมาของ “บ้านสั่งสร้าง” จึงเป็นทางเลือกหนึ่งของผู้ซื้อที่อยู่อาศัยในปัจจุบัน ซึ่งผมเห็นมีหลายโครงการที่เป็นโครงการบ้านจัดสรรแบบ Luxury จะขายโครงการในแบบของ Bare Shell หรือ บ้านเปลือย ให้ลูกค้าเข้าไปจัดฟังก์ชั่นและงานตกแต่งภายในเอง เพื่อสนองตอบกับความต้องการของลูกค้า ซึ่งมีผลตอบรับที่ดี สำหรับลูกค้าในกลุ่มที่มีกำลังซื้อสูง ที่ต้องการบ้านที่สะท้อนตัวตนของตัวเอง

นอกจากนี้บ้านแบบสั่งสร้าง หรือ บ้านในแบบ Bare Shell ยังช่วยให้ผู้ประกอบการอสังหาฯ ไม่ต้องแบกภาระต้นทุนก่อสร้าง ในการสร้างบ้านที่ยังขายไม่ได้ ท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจที่มีความผันผวนและไม่แน่นอน

จากผลการสำรวจของ LWS พบว่า ตลาดที่อยู่อาศัยสั่งสร้างในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีมูลค่าถึง 2 แสนล้านบาท (ข้อมูล ณ สิ้นปี 2567) โดยเฉพาะในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑลมีมูลค่าถึง 5 หมื่นล้านบาท เมื่อสำรวจพบว่า มูลค่ารวมยอดเซ็นสัญญาสั่งสร้างบ้านของบริษัทรับสร้างบ้าน (ที่เป็นสมาชิกสมาคมรับสร้างบ้าน) ณ สิ้นปีนี้ อยู่ที่ประมาณ 1 หมื่นล้านบาท เฉลี่ยอยู่ที่ 16,000-20,000 หน่วยต่อปี

โดยโดยผู้บริโภคให้ความสนใจ Segment บ้าน 5-10 ล้านบาทและ 20 ล้านบาทขึ้นไปมากขึ้น โดยในตลาดรับสร้างบ้านประเภทบ้านเดี่ยวมีหน่วยสั่งสร้างและมูลค่าเฉลี่ยต่อหลังอยู่ที่ 5.01-30 ล้านบาท และภาพรวมตลาดบ้านสั่งสร้างทั่วประเทศ เพิ่มขึ้นเฉลี่ย 10% ต่อปี

จากข้อมูล จะเห็นได้ว่า ตลาดบ้านสั่งสร้าง มีแนวโน้มเติบโตต่อเนื่อง ตามพฤติกรรมของผู้ซื้อ ความกลัวว่าซื้อบ้านแล้วจะไม่ได้บ้านเหมือนในอดีตลดลง เนื่องจากปัจจุบันผู้ประกอบการอสังหาฯ หลายแห่งมีความระมัดระวัง ไม่ก่อหนี้เกินตัว และยังคงมีฐานะทางการเงินที่แข็งแกร่งพอ และที่สำคัญคือ ลูกค้าสามารถตรวจสอบฐานะทางการเงินของบริษัทอสังหาฯ ได้ง่ายเพราะฐานข้อมูลของทั้งภาครัฐและเอกชน มีการเปิดเผยอย่างโปร่งใส และตรวจสอบได้

ภายใต้สถานการณ์ที่เศรษฐกิจมีความซับซ้อน ไม่แน่นอน และ ผันผวน การปรับกลยุทธธุรกิจมาทำบ้านแบบสั่งสร้าง หรือ แบบบ้านเปลือย จึงเป็นทางเลือกหนึ่งสำหรับผู้ประกอบการ สนใจข้อมูลเพิ่มเติมเข้าไปดูได้ที่ www.lws.co.th

แล้วพบกันใหม่เดือนหน้าครับ

ประพันธ์ศักดิ์ รักษ์ไชยวรรณ

กรรมการผู้จัดการ

บริษัท แอล ดับเบิลยู เอส วิสดอม แอนด์ โซลูชั่นส์ จำกัด