地主必看！ 契約這樣簽，都更危老合建不吃虧

在台灣，都市更新與危老重建政策持續推進，無論是地主還是建設開發商，合建契約始終是雙方合作的核心文件。

文／周念暉　圖／FREEPIK

然而，在我多年擔任律師、協助處理都更與危老合建案件的實務經驗中發現，許多糾紛與風險，其實都來自合建契約中條款不清、權責不明，甚至忽略應有的法律保障。要保障雙方權益，合建契約絕非一紙形式文件，而是一套完整、精密的法律結構。

而從我過往的經驗，在簽訂合建契約時，要特別留意的重要權利義務事項，主要有以下部分提供給讀者做參考。

明確當事人身分資格

首先，合建契約的當事人身分與主體資格，應明確記載。契約中相關的「人、事、時、地、物」均應明確記載，所合建土地應以地政資料詳載地段、地號，應全部明列及檢附圖說，地主一方也必須具備土地之完整所有權與處分權，若土地涉及共有、抵押、租賃或地上權等其他權利負擔，亦應於契約中揭露，並提出相關同意或授權文件。

關於「時」的約定，完工期限是契約成敗關鍵。契約中須載明開工日、申請建照日、完工日、交屋日等，並應約定若逾期未完工，地主得如何催告、解除契約與請求損害賠償。但若遲延係因地主方遲未提供資料、未配合搬遷等，建商亦應得以抗辯。

詳細約定產權分配

合建完成後，雙方最在意的，往往是「物」的產權分配與使用權歸屬。契約應詳述建築物層數、坪數、每戶之配置、用途（住宅、商業）、建材規格（如鋼骨、RC結構、磁磚品牌）、設計規劃、設備內容、停車位及地下室產權與使用方式等。共有區域如屋頂、法定空地，是否設定專用、使用規則，亦應白紙黑字列明。

合建案常涉及原地拆除與住戶遷移，因此應約定由誰負責拆屋、清地及搬遷安置補償。補償金額、支付時間、補助方式與責任分擔，需在契約中條文明定。若地主方不願搬遷或延誤履約，亦應評估是否構成違約風險。

容積獎勵與利益分配

容積獎勵與移轉機制的規範，對於擴大建案效益至關重要。契約應說明是否申請容積獎勵、由誰提出、費用誰負擔、增加容積後的利益如何分配，並載明申請程序及完成時程。

若因政策變動、法規變更等不可抗力導致需變更設計，契約應規範相關協商流程、費用歸屬、變更之同意門檻。若地主或建商任一方欲提出變更設計，也應設有機制確認責任與補償。

為防建商中途無法履約，保證金制度至關重要。契約中應載明保證金金額、交付方式、用途及退還條件。保固責任也須明訂保固項目、年限、建商履約保固時效及標準。

驗收與交屋條件也常是雙方爭執焦點。驗收依據應為原圖說與契約附件所載之建材與配置，並應詳列交屋程序，包括點交方式、繳納費用項目（如管理費、公共基金）、驗收不合格的補救措施等。

信託登記保障機制

信託登記機制常見於危老與都更案中，作為保障雙方履約的工具。契約應載明是否信託土地或資金，信託機構、信託內容、是否有建築融資、專款專用、履約保證、續建機制等安排，並建議將信託契約附為附件，確保透明。

營業稅、土地增值稅、地價稅、規費、測量費、工程受益費等相關稅費，應在契約中一一約定分擔方式與計算依據，避免建案進行途中因稅費糾紛延宕。

合建過程中，建商可能需代為用印，因此契約應規範印章製作、保管與使用程序。若建商未經授權擅自用印，將涉及刑法偽造文書罪與民事侵權責任。

違約、解約條款是合建契約中強化履約誠信的工具。應載明何種情形構成重大違約、違約後是否可解除契約、違約金額與計算方式，並註明解約後的退場機制。至於退場條件，應設計合理、具可行性，不宜設下過高門檻而使契約成為無法終止的「萬年合約」，雙方應保有適當的彈性與權利保護。

合建契約的專業與保障

綜上所述，合建契約不僅是合作基礎，更是一份涵蓋法律、建築、財務與信託等多元層面的完整文件。面對都市更新與危老重建的趨勢，地主與建商應以誠信為原則，透過完善契約設計與專業律師把關，從源頭防堵潛在風險，為雙方合作建立穩固基礎。

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