虛坪改革再起？　公設比可望下降5％、沒買車位者免分攤車道面積

文／住展雜誌

為降低購屋者負擔並杜絕住宅「坪數灌水」問題，內政部近期大力推動虛坪改革，預計透過修正《建築技術規則》與《公寓大廈管理條例》，導正現行公設與停車空間計算方式。改革措施將有助於降低整體公設比約5％，並保障未購買車位住戶不需負擔車道面積，改善長期以來不公平的分攤制度。

內政部於本週部務會報中，由國土管理署與地政司提出虛坪改革研議方向。改革重點包括三大項目：一、將電梯納入免計容積項目；二、限制管委會使用空間規模；三、調整停車空間登記方式，將車位與車道劃為專有部分，並明確規範其權屬及分攤方式。

國土署長吳欣修指出，過去電梯未納入免計容積，但考量其現今在住宅中已與樓梯同等重要，因此將修正《建築技術規則》，將電梯列為免計容積項目之一，合理反映其必要性，同時有效管控免計容積空間的使用。

此外，針對社區公共管理空間使用，修法也將規定管委會使用的樓地板面積不得超過基地容積的1％，若未達20平方公尺，則可設置20平方公尺空間，並不得超出免計容積總上限，以抑制部分建商濫用公共空間名義包裝銷售。

在停車空間制度上，《公寓大廈管理條例》也將同步修法。內政部地政司司長林家正說明，現行制度中，即便民眾未購買車位，也需分攤整體停車空間的車道面積，對住戶造成不公平負擔。未來將明確區分「停車空間」為專有部分，內容包括車格、車道及必要動線，可單獨核發權狀、明確歸屬，並由購買車位的住戶依比例分攤基地持分，未購車位者則無須負擔。

改革後，預估將有效降低1％至2％的公設比，再加上停車空間專有化、去除不合理分攤，整體公設比可望下降約5％。吳欣修強調，改革雖不會改變建案總銷售坪數，但將提高市場交易透明度，使建商難以再以「單坪價格便宜」等話術混淆視聽，預期市場將更傾向以總價計算模式進行買賣。

針對未來執行時程，內政部表示，《建築技術規則》修正草案將於9月底前預告，預告期20天後正式公布，最快10月實施。《公寓大廈管理條例》則預計10月底前送交行政院審查，力拚在本立法院會期送審通過，實施前也會設立緩衝期與配套宣導措施，減少對既有建案與都市更新計畫的衝擊。

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