虛胖崩塌 一場全民資金派對的代價 投資客斷頭、建商卡關，房市進行脫水測試中
文／林喬慧、翁嘉妤
「很頭痛啊！以前講到房市政策，大家還會激動討論，現在是無奈又無言。」七月中旬，台北市某大飯店，20多位不動產業公會理事長齊聚一堂，本該熱鬧的聚會，現場氣氛卻意外凝重。
面對買氣雪崩、資金凍結、政府打房毫無鬆綁跡象，眾人對下半年景氣感到悲觀，甚至可能出現「交屋困難、亂象頻傳、衝擊很大」的骨牌效應。一位重量級理事長苦笑說：「大家也只能多交流、整合意見，盡量跟政府溝通。」盼有回旋空間。
資金退潮：全面去槓桿化測試
什麼原因讓這20多位產業大老憂心忡忡？關鍵就在房市資金持續緊縮。六月央行理監事會議後，總裁楊金龍宣布不放寬選擇性信用管制措施，雖然在預料之內，但也讓許多人笑不出來。
事實上，自去年七、八月銀行滿水位掀起限貸令之亂，再到央行直接出手祭出第七波信用管制措施，大砍首購族以外購屋貸款成數後，房市旋即全面降溫。今年初買氣稍見起色，329檔期就碰到美國總統川普祭出的關稅衝擊，房市再度重挫。本刊市調單位透露，北台灣就有單一新建案、甚至整個區域十多個建案每月成交一戶已是常態的現象。
將近一年來，政府關上了源源不絕的資金水龍頭，房市迅速進入去槓桿化階段。這波緊縮逼退了投資客與炒作者，也錯殺不少自住購屋族，體質不佳的建商與業者更是接連倒下。從降價、賠售、爛尾到倒閉的消息頻傳，足見這場由資金狂潮吹起的房市榮景，原本就是一場虛胖的假象，如今正加速消風，整體市場已走到懸崖邊緣的生死分界。
《住展》採訪團隊遍訪購屋族、屋主、投資客、學者專家與產業上下游數十位市場參與者，盤點出各個正在掙扎中的角落，也讓我們意識到，這一年帶給台灣房市的，也許不是標準答案，而是一個反思的起點——資金寬鬆，該一直被視為理所當然嗎？
投資客斷頭潮：團購北客淪賠售族
事實上，疫情過後，全球大開資金派對，台灣自然也沒有缺席，在缺乏多元投資標的下，熱錢一股腦湧入股市與房市，所有該漲的、不該漲的，全都一起雞犬升天，當央行出手管制，虛假的繁榮自然被打回原形。
「台南安平有個大建商的預售案，一年半前成交均價突破四字頭，創當地新高價，但當時周邊成屋行情其實只摸到三字頭。」一名在外商任職、名下持有十多筆房產的南台灣投資客指出，當時該案以中人團購手法操作，帶大批北部買方南下購屋。「台北客看景觀不錯、價格又比北部低，就很快掃掉大量戶數，但根本沒意識到買價已遠高於行情，現在不少人轉約賠售40、50萬，只求脫手了結。」
該投資客還透露，約一年多前，房市正夯，南台灣另個建案和網紅合作，同樣帶北客南下看房，一時轟動不已，「周邊成屋單價行情十多萬，這案就硬生生賣到均價三字頭，但在地人都知道，那個地點根本不能買，附近有很嚴重的工業汙染，現在不要說賠售轉約，連要賣都賣不掉。」
上述兩起案例在交屋前出現大量轉約、倒貨現象，關鍵在於已購客群以投資客為主。一方面，交屋在即，許多人手上同時持有多戶，受限於央行第二戶房貸五成、第三戶三成的規範，現金周轉吃緊；另一方面，房市轉跌，獲利希望渺茫，許多買方選擇認賠出場，以求快速脫手。
實戰經驗豐富的房市專欄作家顏博志也透露，「最近身邊一堆投資客快斷頭，來跟我求救，這群人房市熱的時候一次買好幾間預售屋，結果一個信用管制下來，要交屋卻貸不到款，只能全額現金支付，偏偏又有其他建案的工程款要繳，資金一下軋不過來，現在全在掙扎，看要乾脆斷頭，還是想辦法籌錢撐下去。」
換屋族困境：小夫妻的無奈選擇
顯而易見，手中持有多戶房產的投資客是央行此波打擊的首要目標，尤其是在疫情後才進場、透過高槓桿購買預售屋的菜鳥投客與菜籃族婆婆媽媽，這一波無不損失慘重。
多名投資客向本刊表示，目前各家銀行內規，多數是基於央行規範再加嚴，「投資族群根本貸不到款，就算成功申貸，多屋族房貸利率3%起跳是常態，口袋不夠深的人，在這一年裡透過平轉、賠售、斷頭等各種方式，已經陸續被洗出市場。」
儘管政策目標明確鎖定投資客與炒作者，但在打擊投機的同時，也讓原本具備剛性需求的換屋族無辜受傷。
本刊調查，一對愛情長跑20年的夫妻，曾為大學班對，如今皆為41歲。兩人新婚時為就近照顧妻子的母親，選擇在北市文山區娘家附近購屋。後來母親過世，加上先生工作調動，全家原計劃搬遷至林口展開新生活，卻正好碰上央行祭出史無前例的「第二戶限貸五成」規範。
因無力負擔高額自備款，他們決定先賣舊房、再購新宅，但房子掛售半年始終乏人問津。「這一波打房政策來得措手不及，房子掛售半年也賣不掉，如果降價求售，又籌不到足夠資金來買小孩國中旁的學區房。」他們無奈表示。
眼看孩子升學在即，換屋迫在眉睫，最終只能將文山區舊宅出租，舉家搬至林口，先租下學區附近三房，宣告換屋失敗。「至於什麼時候可以成功換房，以目前狀況，我們悲觀看待。」
房仲、代銷退潮：店面頂讓潮湧現
在限貸令掀起的房市寒潮下，不同類型的購屋族幾乎無一倖免。高度仰賴交易量支撐營收的房仲與代銷，自然首當其衝。尤其是成交當下就需靠房貸完成交易的房屋仲介，最為慘烈。
這樣的壓力，也清楚反映在數據中。根據六都地政局公告，六都今年六月的房屋買賣移轉棟數合計僅18,095棟，年減24%；上半年累計也僅約10萬棟，創下近八年新低點。市場多預估，全年恐難守住28萬棟的保衛線。
住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨指出，過去幾年房市熱絡，催生大量房仲開店潮，許多店東趁勢擴張，但政策急轉彎、成交驟減後，營運壓力立刻浮現，房仲業開始出現結構性退場跡象。
據內政部統計，全台包含代銷與仲介的不動產經紀業者截至六月共9,845家，雖創歷史新高，但半年僅增加70家，創五年新低，顯示成長動能已然停滯。
「這次不會馬上倒，但一定會倒。」徐佳馨強調，雖然房仲業有營業保證金制度，就算營收縮水，也可苦撐一段時間，但資金鏈其實相當緊繃，預估今年恐有兩成房仲店會退出市場，農曆年前是第一波，接下來的年中與年底則是生死關卡。薪傳不動產執行長何世昌則推估，「到年底，房仲業恐怕有兩、300家店將率先陣亡。」
更現實的是，在成交量下滑、收入銳減之下，房仲體系內已出現「多角化經營」趨勢，不少房仲開始尋找替代收入，例如投入包租代管領域，以確保穩定現金流，或是兼職跑外送、開計程車等，甚至直接離開不動產業界。「幸好還有包租代管可以做，變相成了房仲業的避難所。」徐佳馨苦笑說。
在桃園深耕十年的房仲店經理彭俊偉直言，不少仲介店過去幾年雖搭上房市紅利，但因槓桿操作偏高、流動資金不足，再加上未做長期財務規劃，如今只能收攤退場，有的店甚至傳出老闆親自兼任秘書，苦撐營運。
以中壢地區為例，僅一兩個月內，已有不少房仲店面拉下鐵門、掛上頂讓公告，「隔壁街上的店面已在盤讓、幾百公尺外的門市也在六月底收攤，環西路上一間開了好一段時間的老字號，也宣布要頂讓，青埔區可以說是重災區。」彭俊偉坦言，目前同業也反映A7重劃區已有數家門市在頂讓，這波寒流或許並非區域性，而是產業全面退潮。
「以我們店來說，已經有四家店，近期正準備在北桃園開出第五家分店，但實情是其中一間店今年已虧損，另有一間僅能打平，僅剩兩家店維持獲利。」彭俊偉無奈地透露，團隊多達130人，但每幾個禮拜就有一兩個離職，只能盡量鼓勵同事，或是自己帶頭做業績，拯救公司士氣。
目光放到相比房仲單兵、單店作戰，顯得更有存活能力的代銷公司。全國代銷公會理事長戴嘉聖坦言，去年房市暢旺時，不少代銷以高價搶接案，未料限貸令一來整體房市買氣直接進入冰凍期，因應方式如大型代銷公司跟業主爭取條件重談，但普遍狀況是業主發現銷售困難，索性封盤不賣的比比皆是。
「現在遇到同業，我們都互相打趣這段時間乾脆出國散心，大環境使然，除非建商願意配合降價，否則出任何促銷手法都只是多餘，逆風環境下誰都飛不起來，好在過去幾年同業多數有賺錢，縱使小型代銷，只要接案量不大，管銷支撐一年不會太困難。」戴嘉聖說。
建商壓力升溫：交不了屋、賣不掉的兩難
不動產市場向上游推進，壓力最終落在出資購地、負責推案的建商身上。事實上，早在兩、三年前，金管會調高不動產授信風險權數，此後建商的資金成本便不斷上升，導致一些體質不佳或槓桿過高的小型建商在市場中陸續出局，如今狀況更是雪上加霜。
大台中不動產公會理事長王至亮曾多次抨擊政府打房，如今心情已從氣憤轉為無奈。「現在老百姓就像寒冬中被剃毛的小綿羊，早已凍僵，不如遠離市場紛擾。」本刊聯繫時，他正出國渡假，先是語帶感慨，一會又忍不住說：「台灣外匯存底高達數千億美金，借給俄羅斯、拿去買美債，看起來風險都高，為何不願意借給百姓？」
面對政策壓力，一名不願具名的北市建商語氣激動，則說出不少業界人士心聲，「台北市我知道很多合建案子都掛掉，同業想接也沒辦法接，現在央行要控制不動產放款總量，潛規則是今年房貸餘額不能高於去年，但這三年房價漲一倍，理應放貸金額至少增加五成，誰都借不到錢，建商蓋不下去、買方無法履約，從來沒遇過！」
除了小建商遭淘汰，連大型建商也受到18個月限期動工的掣肘。「現在預售屋要交屋，建商在一個很受氣的狀態，又遇到客人貸不到款，整個市場亂78糟。」該建商直言。
曾多次代表產業界向政府發聲，陽信銀行董事長暨台北市建商公會理事長陳勝宏尤其有感，直言「建築業動不了，下游自然沒有水，這是我從業數十年以來遇到最嚴重的政府干預市場行為」。
「中央銀行已經達到他的目的，房市降溫了，房價也不會再漲了，政府應該鬆綁了，萬一等到房地產崩盤，像1999年那次一樣，影響經濟，那就來不及了。」陳勝宏說。
中華民國房仲全聯會理事長王瑞祺也提醒，目前建商普遍仍有「不敢鬆手」的心態，擔憂一旦價格鬆動，可能引發退戶潮與品牌風險，但實務上，唯有正視市場現況，勇敢面對價格調整，才能提早釋出買氣，避免形成惡性循環。他更預估，下半年交屋潮與資金額度見頂，將是建商是否全面降價的關鍵時點。
十年寬鬆的泡沫教訓：市場該如何健康修正？
若從更宏觀的市場角度觀察，這場修正早在資金寬鬆時期便已埋下伏筆。國立政治大學地政學系教授林左裕表示，台灣房市的「虛胖」現象，早已不是一年兩年的問題，而是長年累積的結構性結果，「房價過高、租金報酬率偏低，長期形成一個失衡、難以支撐的市場體質。」
高力國際業主代表服務部董事黃舒衛則指出，近年在資金成本偏低與市場氛圍過熱下，建商瘋狂搶地、推案，每年買地金額高達3千億，自2020年起，推案量更創下1997年以來新高，直言「很奇怪，人越來越少，房子卻越蓋越多，這是投資浪費、供過於求的結果」。
「現在只是讓買氣消退，供給卻還在，系統性風險仍未消除。」他認為，這波修正雖是由升息與信用緊縮驅動的政策矯正，但真正危機未曾解除，「一旦發生股災或國際局勢變化，後果恐怕不堪設想，建商根本無法停損，只能面對爛尾、斷頭與慘賠。」
對於央行提出的「滾動式調整」，黃舒衛也表達看法：「目前資金集中度仍偏高，年底以前不會鬆綁，交屋潮來臨後資金將持續消耗，信用管制也不會停止。」更強調銀行對不動產資金的管制已是「必要之惡」，集中度只是指標之一，「後面還有專案金檢與信用工具，不可能放掉。」
最後他大膽預言，這波房市低迷恐怕還要持續至少一年，「就算撐得過去，也只是勉強不倒而已。」
制度反思：打房不能打壞市場
而回望這場房市榮景與修正的源頭，學界則提供了另一條時間線與制度反思的視角。林左裕指出，這場市場修正，其實早在2009年金融海嘯後的量化寬鬆時期便已埋下伏筆。當時美國率先啟動QE，台灣也三度跟進，低利與資金氾濫推升全台房價五年間翻倍、年漲兩成。
儘管政府間歇性推出升息與選擇性信用管制，卻缺乏實質力道；2018年起，美中貿易戰與疫情導致資金與人才大量回流，加上熱錢效應疊加，房價再度扶搖直上，他表示：「這一波信用管制與限貸措施絕對是必要的，現在才終於真正動手。」
不過，林左裕也警告：「若政策只顧壓抑炒作、卻不留出口給剛性需求，首購族將被迫退場，房市健康化之路將更加崎嶇，甚至走向泡沫化。」建議政府應同步提供如住宅債券制度等金融工具配套措施，讓真正有需求者能用合理條件購屋。
景文科技大學財務金融系副教授章定煊則指出，這一年的修正讓所有人開始有了風險意識，了解到「房地產資金不可能永遠無限量供應」，同時「當前房價根本不是剛性需求能夠支撐得起的」。
他也提出一項關鍵反思──當房價真的下修到讓政府滿意後，是否又會回到過去資金寬鬆的狀態嗎？
「楊金龍希望給投資客lesson，但我認為這是政府最該面對的lesson。」章定煊直言，央行長年維持寬鬆政策，但實際上累積起的並非永續成長，而是貧富差距與系統風險。「寬鬆時間一久，就會面臨金融風暴風險，但一緊縮，泡沫經濟又來，無限輪迴。」
這一波房市急凍，讓外界看清過去十多年資金寬鬆所堆積的虛胖體質，也讓投資客、換屋族、建商與房仲等角色集體付出代價。學者與業界的共識逐漸清晰──打房不是錯，但不能錯殺剛性需求；市場修正不是壞事，但不能讓泡沫破裂變成經濟骨折。
當市場逐步回歸理性，政府更應回頭檢視政策配套與節奏，別在壓制投機的同時，也扼殺健康的市場機能。資金、政策與市場之間的動態平衡，將是台灣房市接下來必須學會的課題。
這場由資金催化、政策戳破的「虛胖症」，從表面看是買氣崩退、價格回調，實則是對過去十多年結構失衡的補課；當房市逐漸回歸理性，政府也必須學會節奏調控、制度配套與需求分級，否則打房終究會變成打錯人、打壞市場。
虛胖崩塌 一場全民資金派對的代價 投資客斷頭、建商卡關，房市進行脫水測試
房市虛胖崩塌3／十年寬鬆後遺症浮現 學者批政府才該學到Lesson
【 住展雜誌 】授權轉載，原文出處【 虛胖崩塌 一場全民資金派對的代價 投資客斷頭、建商卡關，房市進行脫水測試中 】