房市溫差擴大，低總價小宅穩住買氣

文／朱福山

近期北台灣房市在央行信用管制與買方觀望心態下，呈現區域溫差與產品分化。整體來客量與成交維持低檔，但在價格與產品定位契合的情況下，部分小宅與親民總價案仍能順銷。

雙北小宅撐場

台北萬華以小坪數為主，單價百萬元成常態，惟多數個案去化速度緩慢。都更案『寶舖全健築—點悅』及『山卓夫西園路案』陸續進場，成屋案『禾田田』單坪價約每坪100至115萬元，但買氣觀望。大同區小宅案如『圓山耑宇』、套房產品『SOHO筑富』吸引首購與投資族，不過中坪數案『毅聯首馥』延至九月後再視市況推案，高單價案『三磐橋峯』暫撤場。

內湖多為小案型態，單價落在每坪100至120萬元可順銷，品牌案『三豐日麗』高價仍有剛需支撐。中山區市場冷淡，新案如『澤暘松江』與『睿泰絵。』以小宅為主，來人有限。文山區靠國泰、元利等品牌案撐場，危老案『文山學』詢問度亦不差。北投區成交集中北士科，『潤泰之森』創區段高價，但輝達效應退燒，價格漲幅有限。

來到新北市，先看林口新舊市鎮價差與產品風格鮮明，新市鎮『璽來登帝璽』與『富堡晶鑄』屬高價指標，舊市區如『仁愛金鑽』、『青澄觀邸』則走特色或透天產品路線。三重推案集中二重與市政特區，成屋案『森大』與『寶石承岳』強調在地知名品牌，『甲山林市政帝寶』以低於市區高檔建案的價差、低首付吸引買方。

桃竹親民總價撐盤

桃園中壢青埔特區新案延後公開，外圍都計外案如『享JIA』、『廣川市2』以低公設、低總價穩定來客。大園、桃園區舊市區因稀缺性維持銷售，低首付案銷況較順。平鎮在地品牌案『百川文玥』與小坪數公寓如『靜境』、『揚碩文漾』仍吸引自住與收租客。楊梅剛性需求穩定，富岡、埔心與都計外小量體透天或公寓大樓案如『聯太富居』、『岩美杏福』、『佳昕昕藝』，總價與首付門檻親民，維持基本成交。觀音亦有低總價透天與二房產品吸引退休與首購族。

竹北市都計外親民價建案如『青松』銷況佳，危老案『峻勝文化首勝』與『里好』先後登場。香山透天案『吉壹庭琚』、小量體案『安利建筑家No.1』供給有限，東區新案『聖淘沙』行情近五字頭，換屋型產品如『鴻序』規劃於近期推出。關西新案以在地首購、換屋為主，外來客難度高，銷售緩慢。

北台灣房市在政策與市場雙重影響下，總價與坪數成為成交關鍵。小宅、低總價產品雖來客不多，但匹配度高時仍能成交；高價與中大坪數案則需仰賴品牌力與特殊地段支撐。開發商多採延後公開、低首付促銷等策略應對，第四季市場走勢將取決於價格修正幅度與買方信心回升速度。

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