台中海線建商爆財務危機！全面停工「4案近百住戶」欲哭無淚…不會是最後一家爆雷倒閉，問題出在哪？

彭蕙珍

圖片 shuttershock 提供

政府限貸令，打炒房也打倒不少建商，繼花蓮、嘉義等地有建商倒閉、預售屋爛尾，更傳出桃園老牌營造廠在6月初發出承包的10處工地，因資金出現缺口，全面停工。 現再傳出台中海線有營造背景、知名度頗高的建商，在7月31日向協力廠商發出公告指出，因資金周轉困難，即日起全面暫停施工，工程款協調會延後3個月再行通知。 據悉，這家知名建商曾在北市文山區推出建案，2017年前進中台灣，目前手中有4案，包括1廠3住宅，分為位在沙鹿、龍井及雲林斗南等地，影響總戶數近百。

銀行雨天收傘，今年買房、預屋交屋、辦貸款的房客個個喊苦，房貸遲遲下不來該怎麼辦？建商也受信用管制，銀行款項貸不下來，財務紛紛爆雷。

資金周轉困難　暫停所有工務

台中某營造公司緊急協力廠商發出公告，首先致上十二萬分歉意，周告所有長期以來支持公司所有相關工程建設的協力廠商，因近年政府政策影響，直接導致不動產市場相關產業經營難度增加，於今年7月31日遭遇資金周轉困難，導致未能順利銜接各項工程款款的兌現。

該公司指出，為了永續經營及當責處理，即日起暫停工務所所有工程施工，預計於3個月內會另行通知給付工程款協調會日期，敬請各協力廠商靜待通知。

建商突然停工風暴，引起預售戶與投資人擔憂，台中海線房地產市場陷入緊張。據悉，該公司住宅案主打中小坪數、價格親民，吸引不少自住客，現工程喊卡，將影響交屋及買方權益。

消費者貸款難　建商資金出現缺少

高源不動產估價師事務所所長陳碧源表示，該建商目前在沙鹿及雲林斗南的建案正在交屋，問題應該是出在購屋者貸款難，導致建商資金出現缺口，影響下游協力廠商的付款，而出現了跳票，只好發出公告。

「這次比2016年還慘！」他說明，2016年房地產景氣同樣低迷，但當時建商仍然能蓋房，只是沒有人買房，「這一波即便建商蓋得下去，卻因消費者無法如期向銀行貸到款，或是貸款期拖太長，在以前3個月了不起可以拿到款項，現在6個月銀行還不能給。」

「另外，以前消費者買房要支付3成房款，現在很多建商喊出只要支付2成，在銀行限縮房貸下，想要拿到8成貸款相當困難，特別是收入不夠時；當消費者有資金缺口，要搭配其他信用貸款，或是去借款，影響建商收款，再加上自己本身資金有缺口。」

他指出，這波的限貸對資金雄厚、有20年以上經驗的大型建商問題不大，對於只有5~10年、仍在擴張（上升）的建商就會比較辛苦。因為他們在蓋一個案子後，就會養2個或3個案子，需要的資金要比較多，當交屋不順利時，就容易產生資金缺口而軋不過來。

桃園也傳停工　承諾不會爛尾

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨表示，今年紛傳營造業者倒地，如北台灣老牌營造廠高田營造在今年6月，突發通知旗下承攬10工地同時停工，桃園市政府立即全面盤點高田在桃園市承攬的建案，其中宣布停工的4案，其中2案已完工。

另2案施工中將會協助變更承造人，起造人承諾不會爛尾，高田在桃園還有6工地持續運作，市府也承諾會持續追蹤確保工程順利。

她指出，前幾年新案遍地開花，在進入史上最大交屋潮後，政府打房後座力逐漸浮現，加上利率節節攀升，業績搖身一變成業障，對於建商端來說，一有開發成本與開工限期壓力等緊箍咒；二有購屋人擔心貸款不足成為常態，購屋意願無法提升。

台中全台案量最多　房市確已走軟

因下半年景氣不樂觀，恐怕災情將超乎想像。在這波市場調整後，恐怕將出現大者恆大的狀況，日後大業者將更具有價格主導權，消費者將更顯弱勢，也意味著以後的政策打房恐怕更不容易。

對於這次台中海線案，她說明，台中是全台案量最多的行政區之一，台中房市確實有出現相對走軟的狀況，特別是投資型2房產品，近期已經傳出不少個案雖未降價，卻已經送起裝潢，達到實質降價。

相較過往業者爽快降價，這波降價除受成本考量外，許多個案在考量實價定錨效應，擔憂降價造成後續副作用，恐怕才是一大關鍵。

台中剛需不如蛋黃區 中小型建商受衝擊大

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，近一年來房市受到央行第七波信用管制的箝制，買氣明顯下修，尤其是推案量大的蛋白區，像是台中海線的沙鹿、清水、梧棲等地，量縮幅度相對鮮明，隨著銷售表現下滑，業者資金回收的速度恐不如預期。

他強調，若業者本身的財務體質羸弱，就容易出現財務缺口，導致建案暫時停工，甚至有倒閉之虞。

由於台中海線地區在短短4、5年間，房價一路從1、2字頭調漲到3、4字頭，但剛性需求卻不如蛋黃區，因此在景氣盤整之際，買氣萎縮也更明顯，加上海線地區土地成本相對低，吸引不少中小型建商推案。

然而，中小型建商的財務狀況相對脆弱，因應景氣變化的能力有限，受打炒房的衝擊也相對較大。

陳定中指出，除了買氣下滑影響資金回收速度外，央行下調建商的餘屋貸款成數，也對建商財務調度造成壓力。現今建商的餘屋貸款上限僅3成，可抵押調度的週轉金十分有限，且中小型建商的推案規模不大，可取得的餘屋貸款資金更少，在銀彈緊縮之下，財務風險也就更顯著。

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