房市虛胖崩塌2／青埔仲介店掛頂讓 改跑外送房仲業掀求生潮
文／林喬慧、翁嘉妤
在限貸令掀起的房市寒潮下，不同類型的購屋族幾乎無一倖免。高度仰賴交易量支撐營收的房仲與代銷，自然首當其衝。尤其是成交當下就需靠房貸完成交易的房屋仲介，最為慘烈。
這樣的壓力，也清楚反映在數據中。根據六都地政局公告，六都今年六月的房屋買賣移轉棟數合計僅18,095棟，年減24％；上半年累計也僅約10萬棟，創下近八年新低點。市場多預估，全年恐難守住28萬棟的保衛線。
住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨指出，過去幾年房市熱絡，催生大量房仲開店潮，許多店東趁勢擴張，但政策急轉彎、成交驟減後，營運壓力立刻浮現，房仲業開始出現結構性退場跡象。
據內政部統計，全台包含代銷與仲介的不動產經紀業者截至六月共9845家，雖創歷史新高，但半年僅增加70家，創五年新低，顯示成長動能已然停滯。
房仲、代銷退潮：店面頂讓潮湧現
「這次不會馬上倒，但一定會倒。」徐佳馨強調，雖然房仲業有營業保證金制度，就算營收縮水，也可苦撐一段時間，但資金鏈其實相當緊繃，預估今年恐有兩成房仲店會退出市場，農曆年前是第一波，接下來的年中與年底則是生死關卡。薪傳不動產執行長何世昌則推估，「到年底，房仲業恐怕有兩、三百家店將率先陣亡。」 更現實的是，在成交量下滑、收入銳減之下，房仲體系內已出現「多角化經營」趨勢，不少房仲開始尋找替代收入，例如投入包租代管領域，以確保穩定現金流，或是兼職跑外送、開計程車等，甚至直接離開不動產業界。「幸好還有包租代管可以做，變相成了房仲業的避難所。」徐佳馨苦笑說。
在桃園深耕十年的房仲店經理彭俊偉直言，不少仲介店過去幾年雖搭上房市紅利，但因槓桿操作偏高、流動資金不足，再加上未做長期財務規劃，如今只能收攤退場，有的店甚至傳出老闆親自兼任秘書，苦撐營運。
以中壢地區為例，僅一兩個月內，已有不少房仲店面拉下鐵門、掛上頂讓公告，「隔壁街上的店面已在盤讓、幾百公尺外的門市也在六月底收攤，環西路上一間開了好一段時間的老字號，也宣布要頂讓，青埔區可以說是重災區。」彭俊偉坦言，目前同業也反映A7重劃區已有數家門市在頂讓，這波寒流或許並非區域性，而是產業全面退潮。
「以我們店來說，已經有四家店，近期正準備在北桃園開出第五家分店，但實情是其中一間店今年已虧損，另有一間僅能打平，僅剩兩家店維持獲利。」彭俊偉無奈地透露，團隊多達130人，但每幾個禮拜就有一兩個離職，只能盡量鼓勵同事，或是自己帶頭做業績，拯救公司士氣。 目光放到相比房仲單兵、單店作戰，顯得更有存活能力的代銷公司。全國代銷公會理事長戴嘉聖坦言，去年房市暢旺時，不少代銷以高價搶接案，未料限貸令一來整體房市買氣直接進入冰凍期，因應方式如大型代銷公司跟業主爭取條件重談，但普遍狀況是業主發現銷售困難，索性封盤不賣的比比皆是。
「現在遇到同業，我們都互相打趣這段時間乾脆出國散心，大環境使然，除非建商願意配合降價，否則出任何促銷手法都只是多餘，逆風環境下誰都飛不起來，好在過去幾年同業多數有賺錢，縱使小型代銷，只要接案量不大，管銷支撐一年不會太困難。」戴嘉聖說。
建商壓力升溫：交不了屋、賣不掉的兩難
不動產市場向上游推進，壓力最終落在出資購地、負責推案的建商身上。事實上，早在兩、三年前，金管會調高不動產授信風險權數，此後建商的資金成本便不斷上升，導致一些體質不佳或槓桿過高的小型建商在市場中陸續出局，如今狀況更是雪上加霜。
大台中不動產公會理事長王至亮曾多次抨擊政府打房，如今心情已從氣憤轉為無奈。「現在老百姓就像寒冬中被剃毛的小綿羊，早已凍僵，不如遠離市場紛擾。」本刊聯繫時，他正出國渡假，先是語帶感慨，一會又忍不住說：「台灣外匯存底高達數千億美金，借給俄羅斯、拿去買美債，看起來風險都高，為何不願意借給百姓？」
面對政策壓力，一名不願具名的北市建商語氣激動，則說出不少業界人士心聲，「台北市我知道很多合建案子都掛掉，同業想接也沒辦法接，現在央行要控制不動產放款總量，潛規則是今年房貸餘額不能高於去年，但這三年房價漲一倍，理應放貸金額至少增加五成，誰都借不到錢，建商蓋不下去、買方無法履約，從來沒遇過！」
除了小建商遭淘汰，連大型建商也受到十八個月限期動工的掣肘。「現在預售屋要交屋，建商在一個很受氣的狀態，又遇到客人貸不到款，整個市場亂七八糟。」該建商直言。
曾多次代表產業界向政府發聲，陽信銀行董事長暨台北市建商公會理事長陳勝宏尤其有感，直言「建築業動不了，下游自然沒有水，這是我從業數十年以來遇到最嚴重的政府干預市場行為」。
「中央銀行已經達到他的目的，房市降溫了，房價也不會再漲了，政府應該鬆綁了，萬一等到房地產崩盤，像1999年那次一樣，影響經濟，那就來不及了。」陳勝宏說。
中華民國房仲全聯會理事長王瑞祺也提醒，目前建商普遍仍有「不敢鬆手」的心態，擔憂一旦價格鬆動，可能引發退戶潮與品牌風險，但實務上，唯有正視市場現況，勇敢面對價格調整，才能提早釋出買氣，避免形成惡性循環。他更預估，下半年交屋潮與資金額度見頂，將是建商是否全面降價的關鍵時點。
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【 住展雜誌 】授權轉載，原文出處【 房市虛胖崩塌2／青埔仲介店掛頂讓 改跑外送房仲業掀求生潮 】