公設之亂，非一日之寒

文／主筆室

炎炎夏日，北台灣某座完工數年的新社區內，居民至今仍須忍受垃圾與回收冷藏室遲遲無法啟用的窘境，每日被迫將垃圾搬至社區中庭的臨時集中點。原本美好的社區景觀因此遭到破壞，衛生狀況更引發居民不滿，嚴重影響居住品質。

公設點交難，市場亂象多

然而，類似情況並非孤例。近年來，新建社區公共設施點交困難，已逐漸成為住宅市場的普遍現象。某知名營建集團在中南部推出的大型建案，就曾因上千項公設無法如期點交，引發居民強烈抗議。社區居住品質猶如未完工的工地，甚至攸關安全的消防設備也未通過驗收，導致管委會每年承受主管機關例行檢查與罰款壓力，對住戶造成二次傷害。

除了整體點交延宕造成的制度性衝擊外，具體到社區生活層面，更棘手的則是電梯設備的問題；一旦點交延宕或出現重大瑕疵，對高度仰賴電梯的大樓型住戶不僅造成嚴重不便，更可能直接衝擊房屋市場價格，迫使住戶被動妥協、低調處理。

這種現象凸顯公設點交問題不僅涉及居住權益，更已形成住宅市場信任基礎的隱性瑕疵。尤其在高公設比住宅時代，公共設施未能順利點交所衍生的問題日益擴大。

有業界人士私下估計，目前約有四成新建社區皆存在不同程度的點交延宕情形。雖無法將責任一概歸咎所有建商，但此數據明確指出制度監督與行政執行力不足，已成為住宅市場普遍存在的問題，對產業整體信任造成嚴重傷害。

法規難約束，履約多延宕

然而，主管機關多認定此類問題屬於民法「私法自治」範圍，鮮少積極介入，使不肖業者得以利用制度漏洞規避責任。儘管現行契約明訂保固期限與建商義務，但缺乏即時性的行政約束與懲處手段，使部分建商得以不斷拖延至保固期屆滿再推卸責任。

在行政措施難以奏效的情況下，法律途徑成為住戶爭取權益的最後一道防線。不過，雖有法界人士建議社區透過民法「瑕疵擔保」提出訴訟，但實務上，訴訟曠日廢時且成本高昂，即便勝訴也難確保建商積極修繕，社區往往因此妥協，被迫接受折衷方案，導致許多家庭最初的居住願景落空。

國際有先例，經驗可借鏡

儘管上述種種問題令人憂心，客觀而言，我們也必須看到市場中仍有正面案例值得肯定，仍有不少業者主動積極落實保固承諾，履行公共設施點交與修繕責任，獲得消費者與市場肯定。

然而，為何市場多數業者的良好表現仍無法扭轉公眾對整體產業的負面觀感？真正問題在於目前制度缺乏有效區分業者履約情形的明確指標，致使少數消極案例的負面影響被放大，損及認真業者的努力與市場的正面形象。

反觀鄰近日本、新加坡等國家，市場已導入獨立第三方驗收機制，透過專業客觀的標準與嚴格的行政監督，確保公共設施如期如質交付；尤其新加坡透過明確法律規範與嚴格執行力，有效降低交付爭議，住宅市場運作更趨成熟穩定，值得台灣政府積極借鑑。

制度須改革，居住權可安

國際經驗提供了寶貴的參考視野，然而檢視國內現況，我們不得不承認制度上的落差。當前契約制度允許私人空間交屋時，住戶保留百分之五以上的價金作為談判籌碼；相較之下，公共設施點交僅設定輕微罰則，無法形成實質約束力，導致公設點交嚴重失衡。因此，本刊認為主管機關應從制度層面進行全面性改革。

首先，可考慮引進部分先進國家採用的第三方驗收制度，以客觀公正的標準及程序，提升公共設施點交的品質與效率。其次，應建立公共設施保證金制度，建商在交屋時繳交一定比例金額至專戶，待完成驗收及點交義務後再取回，以實質經濟誘因督促建商積極落實公設承諾。

此外，應修法賦予主管機關更積極的稽核權限，並針對屢次未落實公設點交承諾的建商，設置負面紀錄清單，限制其後續取得建築執照，以進一步確保市場良性競爭環境。

信任須重建，監管待落實

長期以來，居民擔心房價下跌而選擇沉默，使問題難以浮現，也導致主管機關監管更加困難。為此，主管機關應與市場共同面對此一制度性挑戰，建立更具執行力的規範，明確區分業者履約情形，重新建立市場信任基礎。

要達成上述的市場信任重建目標，主管機關的角色格外關鍵。唯有透過主管機關的積極作為，加強法規落實與監督力度，並推動制度性的改革，確保公共設施如期、如質交付，台灣住宅市場才能真正邁向永續發展，消費者也才能享有安全且有保障的居住環境。

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【 住展雜誌 】授權轉載，原文出處【 公設之亂，非一日之寒 】