【從房市春藥到貸款夢魘2-1】青年首購「陷阱說」發酵 政府出手能否挽回？
新青安房貸上路滿兩週年，這項原本用來助攻年輕人輕鬆購屋的優惠貸款，曾讓房市一度陷入瘋狂，未料，在銀行滿水位的壓力下，讓不少首購族陷入貸不到款、資金卡死的窘境。政策不只放大購屋需求，同時暴露青年首購族的還款脆弱性，近期接受媒體採訪的5寶媽、小文因貸款額度縮減，只能吞下違約金解約，當初的「房市春藥」，如今成為許多青年購屋族揮之不去的夢魘。
房市歷經上沖下洗 新青安登場成剛需救贖
回顧2023年上半年，在政府祭出史上最重打炒房政策，加上升息及選擇性信用管制措施，房市顯得低迷不振，未料，財政部與內政部聯合推動的「新青年安心成家房貸」專案，自2023年8月1日正式上路後，為當時低迷的市場注入一針強心劑，尤其小坪數、低總價房型因為需求強勁，許多預售屋以低首付、零工程款等方式，吸引不少剛需進場。
相較於舊青安房貸，新青安的亮點是政府提供利息補貼1.5碼，補貼期間3年，而一段式機動利率降至1.775%，且貸款金額提高至1000萬元，貸款成數最高8成，貸款年限更拉長至40年、寬限期最高5年。
台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中受訪時說，新青安房貸的低利率，拉大與一般房貸的差距，初期貸款取得容易，銀行樂得拚業績，使得貸款金額出現猛爆性發展，光是2023年8月的受理戶數就高達6418戶，統計8月到12月的受理金額總計2201.78億元，平均單月受理金額在400至500億元間波動。
陳定中指出，由於貸款金額上限1000萬元，反推回去總價1200萬元的物件最符合條件，不少建商也拉高價格，由於物件消化太快，一批人上車後，又有一批人搶搭，當時瀰漫「今天不買、明天就後悔」，許多建案出現排隊潮、潛銷即完銷，加上台積電效應加持，包括南科和高雄廠擴廠，帶動台南市善化區、高雄市楠梓區掀起秒殺搶購。
2024年中旬成轉捩點 銀行一貸難求又逢交屋潮
根據財政部國庫署統計，新青安房貸在2024年上半年進入高峰期，除了2月因農曆春節因素，使得單月的受理金額偏低，特別在5月來到高點，不論是受理和撥貸件數、金額均創下歷史新高。
不過，到了2024年6月央行祭出第六波選擇性信用管制措施，先將六都和新竹縣市第二戶購屋貸款成數由7成降為6成。陳定中提到，因為央行尚未納管全台，竟意外推升非七都的地區房價上漲，加上當時陸續傳出，銀行放貸水位已滿，隨後出現降低放款成數、放款金額、拉高利率等情況。
高源不動產估價師事務所所長陳碧源直言，許多中南部建商趁著房市大好，就把新青安房貸包裝成另類行銷，不只蛋白區漲成蛋黃區的價格，就連蛋殼區的房價也水漲船高，而央行屢屢釋出不動產貸款集中度過高的訊息，就是一種對外界的示警。
陳碧源表示，央行在去年中下旬陸續關緊水龍頭，銀行最先有感，但建商和代銷都向民眾宣稱不會受影響，等到銀行自主管理全面落實後，「他們才發現這次是來真的」，又今年迎來史上最大交屋潮高峰，越來越多民眾無法如期貸款跟交屋，急著找建商溝通，而建商也向銀行交涉，但銀行內規踩得很硬，就陸續傳出跟5寶媽、小文類似的情況。
金管會、財政部出手釋額度 銀行鬆手與否成關鍵
對於公股銀行拒貸引爆民怨，財政部和金管會陸續出手。財政部日前指出，已督請公股銀行持續滾動檢討房貸可用額度，加速釋出可用額度，額度緊俏銀行可轉介至其他公股銀行承作，以加速撥款作業。
金管會對銀行承辦房貸提出三大原則，一是房貸資源應優先提供給「首購族」、「自住型」及「已取得銀行貸款承諾額度」的民眾；二是前三類房貸案，銀行不得逕予拒貸，應主動協助解決貸款問題；三是推動設置「單一申訴窗口」機制，以提升三類房貸戶申訴效率與處理力道。
陳定中認為，金管會、財政部出面宣示，除了關心首購、自住，儘可能保障低總價物件能順利貸款，要幫新青安房貸開綠燈；對於公股行庫和民間銀行而言，是否能順利亮出綠燈，最終仍舊回歸貸款人信用狀況、負債所得比及環款能力等條件。
建商錯估形勢難認賠 民眾切勿急搭末班車
限貸令延燒，就連建商也錯估形勢。據了解，多數建商原先評估可以撐過半年，預留的彈性緩衝時間、資金都沒有太多，沒想到問題連環爆，尤其以預售屋的貸款問題最為嚴重，部分建商面臨資金周轉等問題，眼見銀行也不願承作，有些乾脆轉向民間融資借貸。
至於貸款卡關的民眾，陳定中透露，有些建商採原價買回、退款，但解約仍屬大宗，會酌量收取違約金，從10萬至40萬不等，最高是按契約收取成交總價15%，目前這部分只能看財政部和金管會的政策是否奏效。
由於新青安房貸將在2026年7月底落日，目前內政部已提前喊話，將不再補貼利息，未來是否還有機會延續？陳定中觀察，舊青安房貸時期，每三年一到就展延，明年落日後，很有可能回歸舊青安措施，補貼一旦減少，加上不得轉租、符合自住等規定，預期房市會再降溫，民眾切勿搶搭末班車，此時更要審慎評估，藉此重新檢視財務情況。
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