2025買方反攻術 打開降價地圖看懂鬆動訊號
央行第七波信用管制實施將滿一年，儘管房市未見崩盤式下跌，但降溫訊號已在各地浮現。從成交量縮、賣壓堆積、價格鬆動到議價空間加大，市場的天平，正在一點一滴地從賣方轉向買方。
文／朱福山
特別是在七都之中，一些率先鬆動的區域，開始浮出水面。從預售、中古到轉手拋售，甚至法拍市場，買氣不足與資金斷鏈交織出的降價破口，已逐漸打開。這一波轉折，正是買方上場的時候──只要你看得懂，也準備好。
本刊委請台灣房屋統計限貸令前後七都房價漲跌情形，結果發現，無論是預售或成屋市場，目前新竹縣、市與台中市皆呈現雙雙下修，已成「雙降區」。成屋市場中，僅台北市仍勉力守住微幅上漲。但整體看來，限貸令後遺症持續發酵，實際交易現場已悄然出現轉向跡象。
市場不崩，但已經在鬆動：五大鬆動訊息浮現
房價實質下修，市場進入盤整期。2025年六月，七都中古屋網路待售物件高達近20.7萬宅，相較三月增加了近2.4萬宅；其中降價物件更達1.1萬宅，反映賣方心態鬆動，市場壓力增強。
永慶房產集團業務總經理葉凌棋指出，今年四至五月七都的成交議價率普遍落在九．8%至13%的高檔水準，遠高於去年六、七月房市高點時期，這代表屋主願意談，市場正在轉向。
除了數據上的變化，放眼整體市場，房市鬆動的訊息正從不同面向浮現。《住展》歸納起來，包括：供給賣壓、價格鬆動、賣方願談、預售讓利、對保前的議價空窗及資金斷鏈等逐漸浮現。
這些訊息，構成了買方進場前的重要參考資訊，也成為判斷區域鬆動與價格轉折的關鍵線索。在價格鬆動的格局下，哪些區域率先反映出市場壓力？以下從南到北三地剖析變化趨勢。
降價地圖這樣看：預售、中古兩個世界
台灣房屋資深經理陳定中指出，這一波價格出現分歧，並不全然是市場景氣反轉所致，更深層的原因在於「供給與產品結構的差異」，導致整體成交均價出現明顯變化。
他進一步說明，預售屋與中古屋在讓利發酵的節奏上，其實是兩個截然不同的市場邏輯。中古屋因屋主取得物件的時間與成本各異，讓利時間點不一，通常屬於小規模、個案式釋出，但反應速度相對靈敏。
反之，預售市場則多由建商主導節奏，通常會依照政策風向與市場氛圍觀察一季甚至半年，再決定是否讓利。一旦開啟讓利，往往是成批、大範圍調整，影響層面首當其衝就是五年內的新成屋，進一步波及整體中古屋市場的價格氛圍。
南科為市場轉折關鍵區，價格走勢值得密切關注
全台從南到北，以南部的台南、高雄首當其衝為價格鬆動的典型代表。陳定中指出，過去幾年受惠於南科、台積電等重大利多題材，推案熱潮集中湧現於善化、新市、安定、楠梓、橋頭等新興區域，近期個案開出每坪45萬元的高價，但如今市場反應冷淡，買氣明顯轉弱，價格快速消風。
他提醒，隨著投資買盤陸續退場、人口支撐力道有限，加上預售交屋潮來臨，讓利與價格壓力將同步浮現。民眾不妨多關注南科周邊一帶的價格走勢，將是觀察市場轉折的重點區塊。
海線價格修正風險升溫，北屯機捷倒掛效應擴散中
中部地區則呈現明顯的區域分化態勢。預售市場核心如七期、單元二，在品牌建商與高總價產品支撐下，價格仍維持穩盤；但蛋白區則逐步顯露壓力。
陳定中指出，以海線地區如清水、梧棲一帶為例，目前正值預售交屋高峰期，投資客開始退場，買氣也出現明顯疲態，未來不論是新成屋還是中古屋，皆有可能出現價格下修的空間。近期市場上已出現不少平轉、賠售物件，引發投資人與自住客雙方高度關注。
另一個值得買方留意的觀察點，則是台中北屯機捷沿線。當地新案交屋潮已於近期陸續結束，部分個案甚至出現「預售價格低於新成屋成交價」的倒掛情形，目前周邊新案開價五、六字頭，然而寶佳機構旗下的和峻建設新案祭出破盤價，僅四字頭；陳定中更透露，周邊新成屋也想賣五字頭，受其影響已有投資買盤出現讓利跡象，部分物件已釋出議價空間，顯示市場信心開始鬆動，也可能成為下一波的進場切點。
往北走到新竹，他分析，過去大量交易集中在竹北預售案，拉高區域均價，如今推案量縮且成交轉向如新豐、湖口等單價較低區域，拉低整體均價；而桃園相對雙北具低價優勢，現蛋白區如草漯、客貨園區因供給過大，加上買氣退燒，部分投資客回防蛋黃區，有機會出現讓價與轉售潮，導致市區與郊區成交結構改變，均價也相對下滑。
雙北價撐，進場關鍵在讓利與機能區段
相較之下，雙北地區表現相對穩定。陳定中認為，關鍵在於「土地稀缺」與「個案特殊性高」，加上區域具備舊市區生活機能與捷運建設等交通利多，即便限貸壓力高，也仍有剛性需求撐盤。他指出，新北如中和、永和等地近期新案大多為整合型大基地共構聯開案，且屬品牌建商主導，價格仍穩中帶撐。而台北市因長期供給稀少，市場規模雖小，但價格波動幅度有限，基本面依然穩健。
整體來看，自2024年第四季限貸令實施以來至2025年第二季，房市已呈現明確的「結構性轉變」：不再是全面熱，市場焦點將「從蛋殼往蛋白退、蛋白往蛋黃縮」，高總價物件成交變慢、供給大的區域壓力加重。
陳定中進一步提醒：「價格鬆動不等於便宜，買方要找的，是『屋主鬆手』的時機與區域，而不是追著跌幅最大的去搶。」他建議，在當前市場中，應鎖定成交量萎縮、讓利出現、又仍具基本生活機能的區段，才是進場談價的最佳策略。
若說區域是「供給壓力」的外顯，中古市場則是心理面鬆動的放大鏡。
鬆動屋主浮現，實戰專家正轉倉北上卡位抗跌區
除了區域供給與產品結構改變，真正讓市場鬆動感加劇的，是來自屋主端的「拋售潮」。房仲謝濱展指出，過去好物件往往兩、三週就能成交，如今常見掛三個月甚至半年還沒賣掉。他以台中七家加盟店為例，待售量已從限貸前的五、600件暴增至兩千多件，但六月僅成交30件，成交量腰斬，賣壓驟升。
這一波急售現象背後有其脈絡。許多屋主是在2021至2023年市場火熱時進場，預期資產可短期翻轉，結果市場反轉後資金斷鏈，被迫處分原打算長期持有的物件。「供給暴增、買氣驟降，價格就撐不住了。」
實戰經驗豐富的房產作家顏博志也有類似觀察。他指出，不少短期投資客、槓桿高持有者已開始鬆口讓利。他早在三年前就預見風險，陸續出清中南部物件，並在近期加速轉倉計畫，把資金轉向台北市蛋黃區。他認為，這類核心資產抗跌、流動性高，是長期的資金避風港。
顏博志分享他的轉倉邏輯：第一是挑選「蛋黃中的蛋黃」而非廣義蛋黃區；第二是產品需精緻、有市場區隔；第三是屋齡與環境條件穩定。（編按：所謂「蛋黃中的蛋黃」，實務上通常指位於捷運站500公尺內、屋齡約十年內等條件，兼具機能與保值性。）
在他看來，「學區宅」過去之所以受青睞，主因是優質公立學校帶來的光環效應。然而，隨著私校體系逐漸壯大，加上就讀私校不再需居住於校區周邊，使得傳統學區的地段優勢被稀釋，未來「學區宅」的效益恐難如以往。
而對買方來說，辨識這類「鬆動屋主」也有技巧。謝濱展建議可觀察房屋平台上的「精選廣告」──每天刊登需花費數百元，代表仲介與屋主都具備成交意願。其次，也可從價格與刊登語氣判斷：相同社區若出現明顯低價物件，通常是屋主認賠出場；反之，出現「跳樓價」、「急售」、「移民」等字眼，則可能只是吸引眼球的包裝手法。
住展市調示警：實登低銷案恐為讓利海嘯第一排
面對市場盛傳某大型建商全台降價15%，寶麟廣告副總經理管清智直言這是誤解。他說，預售市場價格落差多半來自樓層、面向或格局不同等個案修正，加上前期定價偏高，現今回調屬於「常態修正」，而非全面砍價。
以南部為例，驚傳個案平均每戶退200萬元，其實原本開價就虛高。市場上不乏特定代銷為搶案而拉高價格，如今僅是市場修正。這類讓利的「表象」，多數反映是錯估行情後的回調，而非實質降價。
《住展》市調觀察，建案若開案多時，實登銷況仍不佳，就有可能祭出變相讓利策略，據悉，南部該案因銷況僅達五．5%，才祭出退已購客戶款項、重新訂價策略。管清智強調，建商為了維護已購客戶權益與品牌信譽，不可能任意砍價；但在限貸與買氣轉弱情況下，案場願意談條件與釋出折扣，反而成為買方議價良機。
轉單與法拍：壓力出口提前浮現，半年內將是低價入市關鍵
除了案場讓利，另一個潛在降價破口來自「對保前的空窗期」。許多在2020至2022年間購入預售屋的買家，現在正進入對保核貸與交屋的關鍵期。若遇貸款成數下修、財務規劃落差、或投資週期誤判，部分屋主會選擇提前轉售求現。此時買方若願主動聯絡建商或工地，有機會搶得未流通的轉單案。
法拍投資人「法拍小哥」陳俊廷便透露，他近期接手一間只核五成貸款，資金缺口300萬元的急售預售案。他指出，這類案子建商通常也願配合協議，避免完工後庫存拉高。
而更底層的壓力出口，則是法拍市場本身。陳俊廷觀察，未來半年到一年內，是法拍撿便宜的重要時間點。他指出，近年因詐騙或資金週轉問題，越來越多屋主抵押房產給當舖，最終流入法拍。一旦開拍流標，從底價八折再到二拍64折，便可能進入真正的「價格破口」。
不過他也提醒，法拍物件須留意是否含點交、產權、屋況等細節，避免踩雷。真正的利潤，往往不在拍賣當日，而是在司法程序啟動前，即房屋被法拍前才有空間。他曾協助一位遭詐騙的新店屋主清債，贖回產權，也換得一筆低價交易。他說：「這不是在搶便宜，是在幫他解套，也換得我一個機會。」
準備好了，才撿得到真正的便宜價
市場正在鬆動，價格可談，機會浮現，但不代表你就買得下去。2025年，銀行對高總價與非核心區貸款趨嚴，自備款從兩成拉高至三、四成已是常態。陳定中提醒：「現在不是問房價跌了沒，而是問你資金準備夠了沒。」
當你具備行動力、有策略、有現金，這波盤整反而是近年最有利的買方時機。但若只是觀望、等待、幻想房價腰斬，市場再鬆動也與你無關。買房從來不是在等跌，而是在比誰先動手。
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【 住展雜誌 】授權轉載，原文出處【 2025買方反攻術 打開降價地圖看懂鬆動訊號 】