房市虛胖崩塌3／十年寬鬆後遺症浮現 學者批政府才該學到Lesson
文／林喬慧、翁嘉妤
若從更宏觀的市場角度觀察，這場修正早在資金寬鬆時期便已埋下伏筆。國立政治大學地政學系教授林左裕表示，台灣房市的「虛胖」現象，早已不是一年兩年的問題，而是長年累積的結構性結果，「房價過高、租金報酬率偏低，長期形成一個失衡、難以支撐的市場體質。」
高力國際業主代表服務部董事黃舒衛則指出，近年在資金成本偏低與市場氛圍過熱下，建商瘋狂搶地、推案，每年買地金額高達三千億，自2020年起，推案量更創下1997年以來新高，直言「很奇怪，人越來越少，房子卻越蓋越多，這是投資浪費、供過於求的結果」。
十年寬鬆的泡沫教訓：市場該如何健康修正？
「現在只是讓買氣消退，供給卻還在，系統性風險仍未消除。」他認為，這波修正雖是由升息與信用緊縮驅動的政策矯正，但真正危機未曾解除，「一旦發生股災或國際局勢變化，後果恐怕不堪設想，建商根本無法停損，只能面對爛尾、斷頭與慘賠。」
對於央行提出的「滾動式調整」，黃舒衛也表達看法：「目前資金集中度仍偏高，年底以前不會鬆綁，交屋潮來臨後資金將持續消耗，信用管制也不會停止。」更強調銀行對不動產資金的管制已是「必要之惡」，集中度只是指標之一，「後面還有專案金檢與信用工具，不可能放掉。」
最後他大膽預言，這波房市低迷恐怕還要持續至少一年，「就算撐得過去，也只是勉強不倒而已。」
而回望這場房市榮景與修正的源頭，學界則提供了另一條時間線與制度反思的視角。林左裕指出，這場市場修正，其實早在2009年金融海嘯後的量化寬鬆時期便已埋下伏筆。當時美國率先啟動QE，台灣也三度跟進，低利與資金氾濫推升全台房價五年間翻倍、年漲兩成。
制度反思：打房不能打壞市場
儘管政府間歇性推出升息與選擇性信用管制，卻缺乏實質力道；2018年起，美中貿易戰與疫情導致資金與人才大量回流，加上熱錢效應疊加，房價再度扶搖直上，他表示：「這一波信用管制與限貸措施絕對是必要的，現在才終於真正動手。」
不過，林左裕也警告：「若政策只顧壓抑炒作、卻不留出口給剛性需求，首購族將被迫退場，房市健康化之路將更加崎嶇，甚至走向泡沫化。」建議政府應同步提供如住宅債券制度等金融工具配套措施，讓真正有需求者能用合理條件購屋。
景文科技大學財務金融系副教授章定煊則指出，這一年的修正讓所有人開始有了風險意識，了解到「房地產資金不可能永遠無限量供應」，同時「當前房價根本不是剛性需求能夠支撐得起的」。
他也提出一項關鍵反思──當房價真的下修到讓政府滿意後，是否又會回到過去資金寬鬆的狀態嗎？
「楊金龍希望給投資客lesson，但我認為這是政府最該面對的lesson。」章定煊直言，央行長年維持寬鬆政策，但實際上累積起的並非永續成長，而是貧富差距與系統風險。「寬鬆時間一久，就會面臨金融風暴風險，但一緊縮，泡沫經濟又來，無限輪迴。」
這一波房市急凍，讓外界看清過去十多年資金寬鬆所堆積的虛胖體質，也讓投資客、換屋族、建商與房仲等角色集體付出代價。學者與業界的共識逐漸清晰──打房不是錯，但不能錯殺剛性需求；市場修正不是壞事，但不能讓泡沫破裂變成經濟骨折。
當市場逐步回歸理性，政府更應回頭檢視政策配套與節奏，別在壓制投機的同時，也扼殺健康的市場機能。資金、政策與市場之間的動態平衡，將是台灣房市接下來必須學會的課題。 這場由資金催化、政策戳破的「虛胖症」，從表面看是買氣崩退、價格回調，實則是對過去十多年結構失衡的補課；當房市逐漸回歸理性，政府也必須學會節奏調控、制度配套與需求分級，否則打房終究會變成打錯人、打壞市場。
虛胖崩塌 一場全民資金派對的代價 投資客斷頭、建商卡關，房市進行脫水測試中
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