東方日報B1：商業房貸弱　港銀仍毋懼

本港商業房地產(CRE)市道疲弱，以及其對銀行系統的衝擊，於相關企業的中期業績反映得淋漓盡致，如恒生銀行(00011)不排除下半年要作更多壞帳撥備。不愁人流的鐵路車站也得讓利予商戶下，國際信貸評級機構標普及惠譽一致認為，商舖和寫字樓的租金均未脫離下降通道，所幸本港銀行大致上管控好風險，CRE貸款有相當充足的抵押保障，港銀不至於因為CRE貸款而「爆煲」。

不少投行對港鐵公司(00066)前景偏向保守的理由是擴建鐵路的開支，但中期業績同時顯示，車站商舖之租金繼去年下調9.8%後，上半年又見跌幅按年擴大2.2個百分點至7%，疫後未曾回升；旗下商場的舖位則見租金跌幅按年擴大2.1個百分點至7.8%。

「中環大地主」置地公司旗下中區寫字樓和零售舖上半年呎租走勢「一冷一熱」，但標普全球評級企業評級部董事陳令華相信，本港今年甲級寫字樓租金仍會下挫8至10%，因為供應過剩，本港寫字樓空置率到明年仍會居高不下；評級範圍內收租企業的零售舖租也恐怕會跌5至10%，業主不得不讓利去保住出租率。

惠譽評級亞太區企業評級董事鄧碧瑩更保守，預計本港甲廈租金今年向下調整幅度會達到15%左右(mid-teens)，以今、明兩年落成量仍會增加，股市好轉不足以抵銷寫字樓租金的下行壓力。與此同時，零售舖租亦會繼續受壓，就算「盛事經濟」有助提高訪港旅客流量，消費模式亦今非昔比(港鐵把內地遊客縮短在本港購物消費時間形容為「既定趨勢」)。

雖然她認為，本港舖租要跌到與深圳看齊的說法未免草率，但惠譽評級金融機構評級董事范啟陽提醒，租金持續下跌恐令其業主的現金流進一步受壓，削弱其償債能力，況且期間物業估值會下跌，繼而限制業主的融資渠道，尤其是把物業抵押給銀行的小型地產公司。

惠譽相信，港銀CRE貸款的資產質素壓力就算到了明年都會相當大，因租賃需求疲弱及其導致的空置率上升會損害估值，就算港元拆息(HIBOR)下降減輕地產企業的財務負擔，如果本港營商情緒沒有顯著改善，CRE貸款者所承受的壓力難望紓緩。標普則關注3大發鈔行(包括恒生)以下15家港銀，指他們的貸款組合受房地產市道的影響大得多，且在中小型、槓桿較高、或較多次級物業的發展商風險敞口較大。

范啟陽亦引用金管局數據指出，截至6月底，苦於寫字樓和商舖需求疲軟的CRE貸款，僅佔本港銀行貸款總額約5%，況且銀行沒有太多無抵押貸款，過去一至兩年減少CRE貸款風險敞口和要求更多抵押品等措施，可緩和CRE當前的弱勢對銀行的信貸成本負擔。惠譽指出，好在風險加權資產因為《巴塞爾協議》的改革而減少，其跟進的港銀資本充足率上半年增加一至4個百分點不等。

金管局副總裁阮國恒表示，要判斷銀行是否健康，關鍵是其商業模式是否堅實，如扣除所有營運成本後仍否能賺錢，目前未見任何銀行出現問題。同時，要觀察銀行撥備覆蓋率是否足夠，下行周期時，當局亦要求銀行進行風險評估時加大撥備覆蓋，因此「第二階段」的預期信用損失增多，強調充足的撥備覆蓋並非體系出現問題；港銀資本充足率高達22%，遠高於國際要求的8%。

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