樓見之明｜「供平過租」催旺香港樓市｜布少明

近期資金持續流入香港，銀行同業拆息(HIBOR)顯著回落， H按實質供樓利率更跌穿2厘關口，以現時樓按H+1.3厘計算，H按息率跌至約1.97厘，較本月初H按封頂3.5厘大減約1.53%，即減息超過1.5厘。在低息環境下，供樓人士的支出正顯著減少。以貸款額500萬港元、還款期30年為例，最新H按息1.97厘的每月供款約18,406元，較H按封頂3.5厘的每月供款約22,452元，減少約4,046元，幅度高達18%。供樓負擔的減輕不僅支持樓市，更帶動市場氣氛轉趨熾熱。

隨著拆息持續下跌，多個屋苑正出現「供平過租」的情況，其中具指標性的10大藍籌屋苑，現時全數出現「供平過租」。以嘉湖山莊為例，今年4月平均呎租約24.5元，假設該屋苑一個446平方呎單位，每月租金約10,927元，同月屋苑平均呎價約7,959元，即樓價約355萬元。若以本月初H按封頂3.5厘、承造7成按揭、30年還款期計算，每月供款約11,158元；但以最新H按1.97厘計算，每月供款僅約9,147元，較租樓支出低約16.3%。

部分屋苑的「供平過租」差距進一步擴大，如美孚新邨「供平過租」的差距，於短短半個月內，由約15.2%倍增至約30.5%，即供款比租金低逾3成，相信會吸引更多租客考慮轉租為買。

低拆息環境推動樓市氣氛向好，帶動一手與二手市場交投均見上升。綜合美聯分行資料顯示，5月5至18日期間，10大屋苑成交量合共錄81宗，較前2週的64宗升約26.6%。當中細單位佔比不低的沙田第一城升幅特別顯著，2週內升約3倍。

由於「供平過租」的差距進一步擴大，加上樓價已跌至吸引的水平，故相信不少租客將轉租為買，並吸引更多投資者入市，為樓市的價量帶來支持。在眾多類型的物業當中，相信以中小型單位最受惠於低息環境。當下租金水平正節節上升，推高中小型單位的租金回報率。根據差估署最新3月份資料顯示，實用面積430平方呎或以下(A類)細單位私宅租金回報率達3.7%，比起實用面積逾431平方呎(B類至E類)租金回報率介乎3.2%至2.4%為高。此類單位入場門檻相對較低，再配合早前「100元印花稅效應」，對準買家及長線投資者而言極具吸引力。

無疑現時全球貿易和經濟前景仍然不明朗，金融市場波動，資金流向變化頻繁，現時拆息低企的情況未必長期持續。然而，市場憧憬今年美國將進一步減息，加上「供平過租」差距擴大，料將推動更多租客轉租為買，並吸引投資者加快入市，為香港樓市注入動力。

美聯物業住宅部行政總裁 布少明

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