至中分析｜政府銀行齊出手 多管齊下救工商｜蔡志忠

上周日筆者應邀出席今年首個「施政報告」地區諮詢會，特首李家超對本次諮詢會非常重視，幾乎所有現任的司局長均有出席。筆者在現場發表了個人意見，幾年來工商舖價格大跌了4至6成，業主們面臨很大的困境，直接打擊香港經濟和消費力，使失業率更加上升，希望新一份「施政報告」有更多支援經濟的措施，現場的行政長官和各司局長都作出積極回應。尤其是特首李家超和發展局局長甯漢豪，均親自表示明白商廈市場的處境，同意往後的政策會「拆牆鬆綁」，申請改裝也將從寬
處理。

筆者稱讚港府容許商廈轉為學生宿舍的措施非常好，切合目前市場實際需要，讓資源能夠合理分配。不過，希望港府在批核申請的細節上能夠因時制宜，更加寬鬆一點。比如窗口的數量和距離能夠放鬆一些，因為商業大廈本身的設計與住宅有所不同，如果要改裝學生宿舍，其實花費不菲，相信近期入住率達9成以上的酒店，對再花巨資改裝學生宿舍的興趣不大。有見及此，也由於居住的是年輕學生，非老人家或小孩兒童，因此應給予改裝方便，否則不會有太多個案能申請成功。

有人說內地住宅房價跌了4到6成，香港住宅只跌了3成，還有下跌空間，筆者不完全否定這種講法，畢竟香港是中國的一個城市，兩地經濟也是息息相關，一環扣一環。但是有幾個不同之處，香港擁有「一國兩制」獨特優勢，實施的是普通法律，資金能夠自由進出，同時也是全球最大的離岸人民幣中心。在全球政經紛亂的局面下，大量的熱錢流入東方資金安全港，今天本港銀行總存款超過18萬億港元，已經不斷地推高了股市，下一步，又會不會流進低迷的樓市？從近期巿場成交動向來看，的確有不少資金開始在趁底收購工商物業。

工商舖嚴峻 銀主伸援手

筆者仍然較為擔憂工商舖市場，近期不斷傳出中小地產財團和投資者，因過度借貸出現財困消息，空穴來風，未必無因，這些傳聞已傳了很久，問題也拖了很長時間，這樣對整個工商市場帶來不良影響。其實，解鈴還須繫鈴人，銀行面對可能出現的相關壞帳，除了追Call Loan之外，需要作出更積極的行動，處理貸款壞帳猶如醫治癌症一樣，必須果斷進行手術治療，能拯救的盡量幫忙拯救，畢竟這些財困的人都是多年的客戶，應該給予寬鬆的還款解決方案。銀行是受政府保護的金融機構，年年賺大錢，儘管經濟不佳引致壞帳急升，仍然没有出現虧損，從近期銀行股票普遍大升幾成可見一斑。

面對客戶出現還款困難，物業隨時變成銀主盤，唯有銀主伸出援手，對消除銀主盤最為有效，幫人也幫自己，盡量免得走法律程序收樓，既勞民傷財又推低價格。那麼銀行應該如何出手？首先可考慮收購銀行不良資產作為自用或短期投資，銀主身分回收無須動用任何資金，保住物業不被賤價出售，將來再善價而沽，如果一間銀行能夠收購一至兩幢物業，相信銀主盤很快就會大減；其次銀主和負債者須坐下來磋商協調，盡快處理出售資產，即使大減價，也要減磅賣樓減輕負擔；最後銀行資金充裕，不應拒做工商舖按揭，相反更應放寛相關按揭貸款，將不良資產轉售予有實力的新買家，即使借貸成數達5至6成，也肯定比保留在原業主手中更為安全。

亞洲地產創辦人、香港專業地產顧問商會榮譽會長
蔡志忠

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