金缸經｜想減租？你有足夠議價能力嗎？

世界就是不公平的，「貴租無理，減價酬賓」，將這八個大字貼在店舖前，除非你有一定規模如bossini，才能在恒基旗下的新港城，引起媒體注意成為新聞。其他小店怎樣呼天搶地，都不會有人關注。

bossini和bossini.X在香港坐擁27家分店，算是本港fast fashion重要參與者，但比起類近價格的同業如baleno和Uniqlo 店舖數目都要少。而且整個行業生意難做，bossini在2024年收入減少25.3%，毛利跌27.8%，連帶毛利率下降1.7百分點到49.2%；德永佳在截至2025年3月底的全年業績公告，也披露了baleno在過去5個財年，銷售額跌了53%；迅銷也在其截至2025年2月底的中期業績提到，「香港市場錄得收益下降，溢利大幅減少」。

面對如此艱難環境，當然省得一元是一元，所以bossini選擇向恒基開刀。但問題是，恒基情況也好不了太多。2024年恒基核心純利97.74億元，按年增加1%，看似在逆市增長，但這筆錢包括出讓「港匯東」的14.07億，及政府收回新發展區的稅前基礎盈利33.61億，比起去年核心純利96.29億，但只有15.91億來自陽光房託，明顯是明升暗降。

不過恒地近期算是有好消息，美資投資管理公司Jane Street以呎租137元租下22.3萬呎中環新海濱計劃一期，摩通估計實際呎租約110元。我們又來做簡單算術，Jane Street原本跟遮打大廈談擴充續租，成事的話將會佔11萬呎，根據LeasingHub資料，遮打大廈呎租約150元，即是如無優惠的話月租約1,650萬元。現在恒地搶客，如果真以137元呎租出租22.3萬呎，則是3,055萬元。

如果你是Jane Street，本來承租目標是11萬呎，即是22.3萬呎根本不是實際需求，你又知道香港甲級商廈空置率高，你會否「嫌錢腥」每月多付1,400萬？即使新商廈有溢價，摩通估計的40%也令人難以置信，當然如果為了帳面好看，137元呎租是沒問題的，只是免租期多久，是否會回贈，有甚麼其他優惠，就不清楚了。但這個實際呎租估算，也是基於一個虛高的呎租做估算。

地產商在轉角市，也是生意難做，如果所有租戶要求減租，發展商順應要求，他們又怎跟銀行交待呢？很多人買樓，只會認為發展商賺很多，但沒有留意到，此刻如果你買1,000萬元的物業，做9成按揭，供款期30年，單是利息就要付570萬元。而且銀行還可以盡最大限度將風險轉嫁債仔，一有風吹草動便call loan。

bossini還是想辦法開源節流，保本保命吧。香港政府秉持房住不炒的中央指令，公營房屋陸續有來，加上私營房屋繼續落成，發展商都在自保，難有大幅減租空間。

金缸經
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