樓市預測｜美聯估計5月後樓市重回正軌 樓價跌幅收窄
美聯物業今日舉行樓市回顧及前瞻記者會，回顧今年首4個月香港樓市，呈現「一手旺、二手靜」的局面。不過，隨著貿易戰的陰霾漸退，加上資金大舉流入香港，估計5月後樓市將重回正軌，將會出現「一手升、二手穩」的情況，樓價跌幅料進一步收窄。
美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，今年首4個月新盤成交量錄得約5,511宗，較去年同期跌16.5%，但仍創出6年同期次高紀錄；期內二手成交量回軟，料錄得約1.38萬宗，按年跌約7%；至於截至5月12日止的「美聯樓價指數」則報127.53點，本年迄今跌約0.47%，較歷史高位累跌約28%。值得留意的是，二手樓價雖然持續下跌，但是較2023年全年跌約5.8%及2024年全年跌約6.9%，跌幅已經大為收窄。
美聯物業分析師岑頌謙認為，關稅戰一個月後，樓價及租金已經開始反映該影響，最近數周樓價窄幅上落，4月份租金按月升約0.4%。成交量方面，若以4月份樓市交投與首季平均每月的數字作比較，4月份一手成交較首季平均數字減少約24%；而期內二手較首季平均數字料僅下跌約2%，因此整體住宅成交量估計僅跌約8%。新盤方面，若以每周新盤成交量計算，4月2日中美貿易戰爆發拖累其後2週的新盤成交連續2周減至不足200宗水平，主要原因是發展商推盤有所減慢。隨著消息被消化，發展商重新加快推盤步伐，其後2周一手分別錄得約477宗及511宗成交。同時，貿易戰未對二手交投構成顯著衝擊，最近每週35屋苑成交持續於50宗至逾60宗左右水平徘徊，與年內平均每周約55宗相若，反映在樓價低企下，不少買家趁低入市，二手交投亦逐步回穩。
隨著貿易戰降溫，樓市利好因素將抬頭，引領樓市重返正軌。岑頌謙指，近期港元更展現強勢，多次觸發強方兌換保證，反映資金流入港元，金管局逾5年來再入市注資。若長期資金重臨，將有利息率回落。5月12日銀行結餘已回升至1,741億元水平，而1個月香港銀行同業拆息更已跌至1.92%，以H+1.3厘計算，即H按息為3.22厘，比起P按封頂3.5厘低約0.28厘，即變相減息超過四分之一厘。若資金持續流入，將有利息率回落。隨著貿易戰有緩和跡象，加上市場料美國年內會減息，配合租金回報率上升及長遠供應回落等利好因素，勢有助帶動買家入市。對樓市帶來正面支持。
劉嘉輝補充，另一利好因素是長遠的房屋供應有機會見頂回落。隨著政府減少賣地，未來3至4年一手私宅供應呈下調趨勢。根據房屋局公布最新資料，未來3至4年一手供應於今年首季合共錄得約10.5萬個單位，連跌4季並創7季新低，最新數量較去年第一季紀錄高位11.2萬伙減少約7,000伙，估計隨著本財年潛在土地供應創有紀錄的15年低位，而且預期發展商實際吸納土地會跟隨減少，在此情況下，土地供應將逐步回落，支撐樓市表現。
劉嘉輝預期，第2季樓市大致靠穩，「供平過租」促使更多租客「租轉買」及投資者入市下，一手成交料按季升約13.7%，錄得約5,000宗水平，創6年新高；二手成交則估計有望錄約11,000宗，按季升約6.2%，則達1年高位。至於租金及樓價走勢方面，受惠租務旺季來臨，以及人才及留學生持續來港利好租務市場，料第2季租金升約3%，而樓價則輕微回調，延續「租升價跌」的情況。
此外，若果港府想加快樓市復甦，劉嘉輝提出3項建議，包括投資移民全面放寬至任何樓價的物業、交易完成後才繳付印花稅，以及設立跨境「購房通」，即中港兩地互聯互通機制的「購房」版，讓兩地居民可以在兩地購房，並便利內地人才落戶香港。
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