呂宇健筆｜時來運到的新鴻基｜Ken Lui
早前我處男下海，首次買新樓，買入兩個新地（016）發展的西沙SIERRA SEA單位，例牌有人問何解我一邊唱淡樓市一邊頻頻入市？我亦重申看淡未來3年樓市，能夠吸引作為投資者的我入市，理由只有一個，就是一個「平」字，亦因為夠平，SIERRA SEA成為逆市奇葩，再加上近日拆息急跌帶動按息回落，新地推這個盤似乎有點時來運到。
作為新界區超過25年來最大規模的私人住宅項目，新地推SIERRA SEA首張價單最平呎價低於1萬元，迅速成為市場焦點，推出多輪雖已調整價格，但都QQ清袋，皆因售價依然低水，新地堪稱賣一件、蝕一件。資料顯示，新地分別於2017年及2021年先後兩次為項目補地價，總金額高達196億元，加上之前的收農地成本，以住宅總樓面579萬呎計，保守計每呎樓面地價約4,000元；項目原址零基建，發展商曾透露，單計擴闊路面及興建GO PARK體育園等基建工程，便花了逾60億元，估算平均每呎成本1,000多元；至於建築費方面，新地樓質素向來有保證，加上屋苑有超大型會所，估計建築費要近6,000幾元呎，綜合計算，SIERRA SEA平均每呎成本約1.1萬元。
要注意的是，上述所計及的全部成本都是以建築面積計算，但發展商賣樓是賣實用面積，因為項目有公共空間的關係，再厲害的發展商都只能賣8成實用面積，所以以實用面積來計算的話，新地今次建築費的呎價約1.4萬元（1.1萬元÷0.8），再加上後期的專業費用、佣金、宣傳開支等，我估計項目實際每呎成本約1.5萬元，換言之，以第一張價單計，新地便輸了約三分一，當然，往後的價單將因應市況去加價。
SIERRA SEA開賣成功，其定價及銷售策略是新地的功力，但息口走勢就絕非其控制範圍之內，美元弱勢下，近日金管局數度承接美元沽盤，向市場注資近1,300億港元，推升銀行體系總結餘重上逾1,700億元水平，因為港元流動性增加，帶動1個月港元拆息（HIBOR）連跌4日，上周五更跌穿2厘，創2022年9月初以來新低。滙豐環球研究預期實際的按揭息率將會呈下降趨勢，小型公寓住宅的租金收益率穩步升至目前超過3.4厘，有機會超過按揭息率，或會促使部分住宅用家轉租為買，若果拆息持續低企，有助房地產行業的融資支出降低及改善派息，建議買入新地及嘉里建設（0683）。
相對某些發展商等極都等不到減息賣樓，新地真是有點時來運到。
呂宇健
註：專欄作家言論不代表本網立場
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