สารพัดปัจจัยลบ-กำลังซื้อเปราะบาง ฉุดตลาดอสังหาฯดิ่ง

ท่ามกลางปัจจัยลบรอบด้าน ฉุดกำลังซื้อคนไทยในตลาดที่อยู่อาศัยลดลง สะท้อนจากข้อมูลการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยที่ทางศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ช่วงไตรมาสที่ 1 /2568 มีที่อยู่อาศัยโอนกรรมสิทธิ์ไป 66,276 ยูนิตลดลงไปประมาณ 10.5% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว โดยการโอนกรรมสิทธิ์ลดลงในทุกระดับราคา และลดลงทั้งบ้านและคอนโดมิเนียม ซึ่งช่วงไตรมาสที่ 1 อาจจะเป็นช่วงที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยจำนวนไม่น้อยเลือกที่จะรอมาตรการจากรัฐบาลเพราะมีกระแสข่าวออกมาว่าจะมีมาตรการกระตุ้นตลาดอสังหา ริมทรัพย์ออกมา จึงต้องดูข้อมูลในไตรมาสที่ 2 อีกครั้งเพราะเป็นไปได้ที่อาจจะลดลงไม่มากขนาดนี้

เนื่องจากไตรมาสที่ 2 มีมาตรการลดค่าโอนกรรมสิทธิ์และค่าจดจำนองของรัฐบาลออกมากระตุ้นกำลังซื้อ รวมไปถึงการงดเว้นมาตรการ LTV ของธนาคารแห่งประเทศไทยที่ออกมาพร้อมกัน ดังนั้น จึงเป็นไปได้ที่การโอนกรรมสิทธิ์ช่วงไตรมาสที่ 2 จะมากขึ้น ปัญหาอีกอย่างที่เป็นสะสมมานานหลายปีต่อเนื่องกัน คือ การขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยจากสถาบันการเงินต่างๆ คนไทยเกือบ 100% ใช้สินเชื่อที่อยู่อาศัยในการซื้อบ้านหรือคอนโดมิเนียมเป็นหลัก

ฝ่ายวิจัยคุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย วิเคราะห์ว่าการขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยเป็นไปได้ยากมากๆ สถาบันการเงินมีความเข้มงวดในการพิจารณามากเหลือเกิน โดยเฉพาะช่วงที่เศรษฐกิจชะลอตัว และช่วงที่กำลังซื้อภายในประเทศค่อนข้างมีความเสี่ยง รวมไปถึงหลายๆ ธุรกิจมีความเป็นไปได้ที่จะชะลอตัวหรือมีความเสี่ยงมากขึ้นในระยะยาวจากปัญหาหรือปัจจัยลบต่างๆ สถาบันการเงินมีการพิจารณาที่รอบด้านและมองในระยะยาวมากขึ้น

รวมไปถึงชัดเจนและเข้มงวดมากๆ ในการพิจารณา ซึ่งสวนทางกับความต้องการของรัฐบาล ภาคเอกชน และคนที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยมาก สินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับบุคคลทั่วไปที่ปล่อยใหม่ในไตรมาสที่ 1/ 2568 อยู่ที่ 109,368 ล้านบาทลดลงจากไตรมาสก่อนหน้าถึง 34.7% และเป็นยอดสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่ตํ่าที่สุดในรอบ 2-3 ปี

เมื่อทั้งภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว กำลังซื้อในประเทศชะลอตัวลงแบบชัดเจน ผู้ประกอบการเองก็เลือกที่จะลดการเปิดขายโครงการใหม่ออกไป ทั้งในส่วนของคอนโดมิเนียมที่เปิดขายลดลงแบบชัดเจนในกรุงเทพมหานครในช่วงครึ่งแรกของปี2568 โดยมีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่เพียง 6,986 ยูนิต น้อยกว่าช่วงเดียวกันของปีที่แล้วประมาณ 20% โดยในส่วนของบ้านจัดสรรก็เช่นกัน

ถ้าดูจากสถิติการขออนุญาตจัดสรรที่ดินพบว่ามีการขออนุญาตจัดสรรที่ดินทั่วประเทศในไตรมาสที่ 1 /2568 ที่มีจำนวน 87 โครงการรวม 10,143 ยูนิตซึ่งลดลงจากช่วงเดียวกันของปี2567 ประมาณ 43.1% โดยการขออนุญาตจัดสรรที่ดินลดลงต่อเนื่องจากไตรมาสก่อนหน้านี้เช่นกัน และการขออนุญาตจัดสรรที่ดินก็ไม่ได้หมายความว่าจะเปิดขายในช่วงที่ขออนุญาตเลย อาจจะเปิดขายหลังจากนี้ก็ได้ ตลาดบ้านจัดสรรอาจจะเป็นตลาดที่ดูแล้วมีความน่าสนใจในสายตาของผู้ประกอบการ แม้ว่าตัวเลขของการขออนุญาตจัดสรรจะลดลง แต่ภาพรวมแล้วยังดูมีความเคลื่อนไหวหรือการเปิดขายโครงการใหม่มากกว่าคอนโดมิเนียม เพราะโครงการบ้านจัดสรรสามารถทยอยเปิดการขายหรือทยอยก่อสร้างเป็นเฟสไปเรื่อยๆ

ต่างจากคอนโดมิเนียมที่ต้องเปิดขายและก่อสร้างพร้อมกันทั้งโครงการ ดังนั้น บ้านจัดสรรจึงยังมีความน่าสนใจ ผู้ประกอบการเพิ่มสัดส่วนของบ้านราคาไม่แพงหรือทาวน์เฮ้าส์มากขึ้น ผู้ประกอบการบางรายอาจจะยังคงให้ความสำคัญกับบ้านราคาแพงเช่นเดิม แต่มีโครงการบ้านจัดสรรราคาไม่แพงเปิดขายควบคู่ไปด้วย

กลุ่มผู้ประกอบการที่พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยราคาแพงยังคงเดินหน้าต่อไปแต่ในอัตราเร่งที่ลดลงเมื่อเทียบกับช่วงก่อนหน้านี้ และเริ่มมีการออกแบบหรือมีรูปแบบโครงการที่จำเพาะเจาะจงมากกว่าที่ผ่านมา การเปิดขายโครงการราคาแพงอาจจะไม่มาก หรืออาจจะเปิดขายกันแบบเงียบๆ กับกลุ่มลูกค้าที่พวกเขามีอยู่แล้ว จากนั้นจึงประกาศออกมาว่าปิดการขายไปแล้วหรือขายไปเกือบหมดแล้ว

กระแสเงินสดกลายเป็นหนึ่งในเรื่องที่ผู้ประกอบการทุกรายให้ความสนใจ โดยเฉพาะในช่วงที่เศรษฐกิจชะลอตัว และกำลังซื้อทั้งในกลุ่มคนไทย และต่างชาติลดลง โดยเฉพาะกำลังซื้อคนไทยที่ลดลงอีกทั้งมีความเป็นไปได้ที่จะลดลงต่อเนื่องรวมไปถึงมีความเสี่ยงที่จะเกิดปัญหาในการโอนกรรมสิทธิ์ด้วย ผู้ประกอบการหลายรายเลือกที่จะเร่งระบายบ้านและคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จโดยการออกมาตรการทางการตลาด หรือทางด้านราคาแบบชัดเจน เพื่อสร้างความน่าสนใจ และกระตุ้นความต้องการซื้อในกลุ่มผู้ซื้อคนไทยให้มากขึ้น

อีกทั้งเป็นการกระตุ้นให้เกิดการโอนกรรมสิทธิ์เพื่อให้สอดคล้องกับมาตรการของรัฐบาลและธนาคารแห่งประเทศไทย รวมไปถึงแนวโน้มของดอกเบี้ยที่อาจจะลดลงในปีนี้ ผู้ประกอบการหลายรายยอมลดราคาขายมากกว่าช่วงที่ผ่านมา หรือไม่ต่างจากช่วงโควิด-19 เพียงแต่ไม่ได้มีการประกาศแบบชัดเจนหรือออกสื่อประชาสัมพันธ์แบบช่วงโควิด-19 แต่ลดราคาขายลงในบางโครงการที่พร้อมโอนกรรมสิทธิ์

นอกจากนี้การร่วมทุนของผู้ประกอบการไทยและต่างชาติยังคงมีให้เห็นต่อเนื่องเพราะผู้ประกอบการไทยไม่ต้องรับความเสี่ยงจากการลงทุนเองทั้งหมดแม้ว่าต้องแบ่งผลตอบแทนกันก็ตามแต่พวกเขาก็ยินดีที่จะเปิดรับผู้ร่วมทุนต่างชาติ ซึ่งช่วงที่ผ่านมามีการร่วมทุนเพื่อพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรมากขึ้นแบบชัดเจนในขณะที่โครงการคอนโดมิเนียมมีน้อยลง และมีการจับคู่การร่วมทุนใหม่มากขึ้นในช่วง 1-2 ปีนี้ โดยเฉพาะนักลงทุนต่างชาติที่เคยร่วมทุนกับผู้ประกอบการไทยมาก่อนหน้านี้

การขอสินเชื่อธนาคารไม่ใช่ปัญหาของคนทั่วไปที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยเท่านั้น แต่ยังเป็นปัญหาของผู้ประกอบการด้วยเช่นกัน เพราะสถาบันการเงินมีความเข้มงวดในการพิจารณามากเช่นกัน ก่อนหน้านี้ผู้ประกอบการหลายรายเลือกการออกหุ้นกู้เพื่อระดมทุนมาพัฒนาโครงการหรือสร้างกระแสเงินสดในบริษัทแต่เมื่อการออกหุ้นกู้มีมากขึ้น ประกอบกับความเชื่อมั่นเริ่มลดน้อยลง

การให้เกรดหุ้นกู้เริ่มด้อยลง ส่งผลให้อัตราดอกเบี้ยของหุ้นกู้เพิ่มขึ้นทำให้ต้นทุนในการออกหุ้นกู้มากขึ้น ประกอบกับผู้ประกอบการบางรายมีปัญหาในการหาเงินมาจ่ายคืนจนต้องออกหุ้นกู้มา Rollover ของเดิม อีกทั้งหุ้นกู้ของผู้ประกอบการบางรายขายได้ตํ่ากว่าที่ต้องการสะท้อนความไม่เชื่อมั่นทั้งในตัวผู้ประกอบการ และตลาดที่อยู่อาศัยแบบชัดเจน นอกจากนี้ยังมีผู้ประกอบการบางรายที่ออกหนังสือชี้แจงว่าไม่สามารถชำระคืนหุ้นกู้ได้ขอเลื่อนการชำระออกไปก่อน

ดังนั้น ผู้ประกอบการหลายรายเลือกที่จะลดการเปิดขายโครงการใหม่ลงและเร่งปิดการขายโครงการที่พร้อมโอนกรรมสิทธิ์เพื่อสร้างกระแสเงินสดให้กับพวกเขามากกว่าการเปิดขายโครงการใหม่ในข่วงที่มีความเสี่ยงมากแบบนี้ แต่ก็มีผู้ประกอบการบางรายที่สร้างรายได้ในช่วง 6 เดือนแรกของปีได้ถึง 50% ของเป้ารายได้ทั้งปี2568 แม้ว่ากำไรอาจจะมีสัดส่วนที่ลดลงเพราะการลดราคาขายในช่วงที่ผ่านมา

ทิศทางของตลาดที่อยู่อาศัยหลังจากนี้ อาจจะกระเตื้องขึ้นในแง่ของกำลังซื้อและการโอนกรรมสิทธิ์ เพราะมาตรการรัฐบาลและธนาคารแห่งประเทศไทยรวมไปถึงผู้ประกอบการที่ช่วยกันกระตุ้นการซื้อขายที่อยู่อาศัยในช่วงไตรมาสที่ 2 แต่ก็ยังมีความเป็นไปได้ที่ตลาดที่อยู่อาศัยทั้งในฝั่งของอุปทานและอุปสงค์จะชะลอตัวต่อเนื่องในไตรมาสที่ 3 และ 4 เพราะปัจจัยลบหลายอย่างยังคงอยู่ และอาจจะมีเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะปัจจัยเรื่องการเมือง ความขัดแย้งในภูมิภาคต่างๆ ที่มีทิศทางที่อาจจะรุนแรงมากขึ้น รวมไปถึงความเสี่ยงในธุรกิจการท่องเที่ยว และการส่งออกสินค้าของประเทศไทยที่ยังไม่สามารถเห็นทิศทางที่ชัดเจนหลังจากนี้ ซึ่งปัจจัยต่างๆ เหล่านี้มีผลต่อการขยายตัวทางเศรษฐกิจและกระทบกับความเชื่อมั่นในการใช้จ่ายของคนไทยค่อนข้างมาก

อีกทั้งยังอาจจะกระทบกับรายได้หรืออนาคตการทำงานของคนในบางธุรกิจ หรือบางอุตสาหกรรมด้วย รวมไปถึงมีผลต่อการพิจารณาสินเชื่อที่อยู่อาศัยด้วย แม้ว่าทิศทางของดอกเบี้ยอาจจะอยู่ในช่วงขาลงก็ตาม มาตรการรัฐบาลหรือนโยบายกระตุ้นกำลังซื้อคงไม่มีหรือถ้ามีก็คงไม่ได้มีผลต่อกำลังซื้อคนไทยมากนักหลังจากนี้ เพราะสุดท้ายแล้ว ถ้าภาวะเศรษฐกิจไม่ดี รวมไปถึงแนวโน้มในระยะยาวยังไม่ดีขึ้นคนไทยก็คงเลือกที่จะใช้เงินลดลง หรือเลือกที่จะลดการสร้างภาระหนี้สินเพิ่มเติม การซื้อที่อยู่อาศัยซึ่งเป็นการสร้างภาระหนี้สินระยะยาวอาจจะเป็นเรื่องที่ไม่เร่งด่วนในภาวะเศรษฐกิจแบบนี้

หน้า 20 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 45 ฉบับที่ 4,119 วันที่ 3-6 สิงหาคม พ.ศ. 2568