爛尾樓未完待續：中國預售屋亂象惡化 受害者現身控訴「拿不到房」
- 2022 年 7 月中國爆發爛尾樓風暴，各地屋主發起停止支付房貸的活動，習近平政府為此推動救房市措施，希望力挽狂瀾。然而 READr 蒐集近 10 年預售屋屋主向建商爭取權益的新聞，發現抗爭新聞的數量愈來愈多。我們也實際採訪到 2 位受害者。
- 自 2016 年習近平定調「住房不炒」後，中國政府嚴格管控融資門檻，導致許多建商出現資金周轉困難，甚至面臨破產危機，許多建案也從此爛尾，或是出現嚴重品質瑕疵。在爛尾樓事件後，消費者對房市信心崩盤，學者認為，即使中國轉而推動「保交樓」、「白名單機制」，成效也有限。
- 外媒報導，中國近年飽受「巨額債務、產能過剩、住房過剩」之苦，據統計，中國房地產市場自 2021 年已導致家庭財富損失約 18 兆美元，進而導致民眾降低消費意願，大量的住房閒置。而這個議題可能會成為導致中國經濟發展趨緩的原因之一，讓中國在美國川普政府新的貿易戰迫近之際，處於危險境地。
- 近期中國兩會落幕，在房地產部分，中國政府稱繼續推動「舊城改造」來活絡房市，但學者認為，只有透過自由市場經濟重新分配資源，並依循法治程序重新建立民眾對房地產的信心，房地產才有機會東山再起。
廣東省惠州市的海灣旁，數棟高樓拔地而起，這是曾為中國百大房企的佳兆業集團名下建案「山海灣」，位於旅遊度假村內，坐擁背山面海的好風景。來自深圳市的小林（化名）2021 年底被海景房的景緻吸引，加上「面積小、總價低」，咬牙將上班 6 年的所有積蓄全數投入預售屋的頭期款。
兩岸預售屋制度不同，在臺灣，購屋者只須先負擔總價二至三成的頭期款，交屋後再繳交房貸；但在中國購買預售屋，除了首付款，買房者也要同步支付房貸。小林的新房約 15 坪、總價 50 萬人民幣（約新臺幣 228 萬，以下文章中金額將全數轉換為新臺幣），付完 77 萬的首付款後，他每個月仍須負擔約 14000 元的房貸。
依照合約，小林本來可以在 2023 年 2 月底就拿到新屋。沒想到在交屋前 20 天，他收到建商的通知函，稱「 施工中遇到異常困難，導致該項目施工進度無法按照原計劃執行，無法按照協議約定時間交付。」並陸續以書面、口頭通知的方式，延後交屋日期多達 7 次。
為了盡快拿到房子，小林連同其他屋主多次向建商和地方政府尋求協助，並獲得主管機關承諾，該建案是「保交樓項目」，會協助推進施工進度；他也在社群平臺上發布「去爛尾樓住一晚」的體驗，希望吸引更多人關注。然而截至目前為止，小林透露，所有屋主僅獲得建商口頭承諾，今年 9 至 10 月會完成交屋。
「深圳大部分打工人的感受是經常搬家，其實很沒有安全感。那年我剛好 30 歲，這（套房子）算是我送給自己的生日禮物，沒想到目前的情況看來，是送了一個每天困擾自己的煩惱。」小林苦笑道。
2022 年，中國爆發爛尾樓風暴，大量建案蓋到一半就停擺，各地購屋者發起停止付房貸的活動，令北京政府大為震動，著手推動救房市措施。同年 7 月，由中國國家主席習近平主持的政治局會議首次提出「保交樓、穩民生」方針，中國央行、銀行保險監督委員會稍後公布 8900 億的貸款支持計畫，專門提供給已出售卻逾期未交付的建案，協助其盡快完工。
然而有很多人跟小林一樣，花了大筆錢購買預售屋，卻盼不到蓋好的那一天，或是建設過程爭議不斷。READr 自網路上搜集近 10 年中國預售屋屋主向建商爭取權益的新聞，發現從 2017 年中國政府出手管控房地產市場後，新聞數量逐年增加；即便 2022 年降低管制力度，並祭出救房市措施，相關抗爭新聞的數量仍愈來愈多。
如果從預售屋違規樣態的數量變化來看，「爛尾樓」和「房屋延期交付」類別的數量在 2021 至 2022 年增幅最多，應與中國實施「三道紅線」政策有關。該政策針對房地產企業的財務狀況畫出紅線，如果超過這些限制，就不能再和銀行借錢，導致許多建商拿不到資金，面臨破產風險，最典型的例子即是 2021 年 9 月房產巨頭恆大集團爆發債務違約，並於去年 1 月遭香港法院下令清算。
中國政府祭出一系列救房市措施，爛尾樓案件於 2022 年後逐漸減少，然而延期交付的案件卻增加，理由應與 COVID-19 疫情、市場環境普遍不佳有關，例如建商寄給小林的通知函中，即提到「受疫情、市場下行、行業大環境等綜合因素影響」。
READr 蒐集到的新聞資料裡也有多篇報導提及建商延期完工的原因。2024 年一個位於上海的建案「蘇河灣 1 號」，就有300 多位屋主連署提出將「集體斷貸」，告知信寫道：「2024 年 5 月以疫情延長交房時間至 9 月 14 日，後又以某銀行從監管帳戶抽貸導致項目資金鏈斷裂，致使項目施工進度落後為由，延長交房時間至 11 月 30 日……近期再次得知因為與施工方中建八局的經濟糾紛，導致驗收進度停滯，開發商將再次延期！」
「多數業主掏空六個錢包，搭上終生積蓄，並背上幾百萬、上千萬的貸款，同時還要支付現有住房的房租……300 戶業主求助無門、孤立無援。鑑於目前狀況，為了保證蘇州灣一號一期業主的生命財產安全，保障業主的合法權益，經全體業主協商，一致決定強制停貸。」信中如此作結。
而就算順利拿到房子，屋況恐怕也不如預期。從違規樣態的數量變化可知，近三年最常見的爭議多和裝潢品質有關，像是驗屋時發現基本水電未妥善安裝、建商擅自更改房屋設計與建材、屋內裝潢參差不齊、建築牆體出現裂縫，或是地下室漏水等問題屢見不鮮。
同樣來自深圳市的白雪（化名）原定今年元旦要去驗屋——她和丈夫花盡畢生存款，並和雙方父母、朋友借錢購買華潤集團建案「潤曜府」的新房——但在驗屋前幾天，他的鄰居在社群群組上傳了一段影片，讓所有人震驚不已。
「從電梯走出來通往各戶的通道一片漆黑，完全沒有窗戶，一出那個電梯，就像走進了鬼屋。」白雪事後仔細檢查購屋契約，發現建商並未在合約中載明公共區域的樓梯間、電梯間不會安裝窗戶，銷售人員也沒有事先提醒；更讓她感到不可思議的是，該建案一共有 5 棟大樓，只有她所購買社區的公共區域沒有窗戶。
白雪和同棟的屋主立刻詢問建商，卻得到消極的答覆。「客戶服務部的負責人就說，現在沒辦法開窗了，你們覺得不通風，我們就裝電扇吧！覺得走道暗的話，那就一直開燈唄。」白雪認為，公共區域有窗戶與否，攸關公共衛生，「不管是流感也好、新冠（肺炎）也好，開電扇是無法解決任何問題的，對老年人來說，就是很危險的事情。」
無法從建商方獲得滿意的答覆，白雪選擇進入社區抗議，和其他的屋主就地靜坐，要求改善屋況，最終促成地方政府的介入。建商承諾，會在公共區域設置新風系統，預計 3 月初動工，工程最後在 3 月中完成。白雪說，和建商的糾紛雖然告一段落，但這為期 3 個多月的抗爭充滿煎熬，他們都覺得度日如年。
「我們當時買這間房，除了工作和交通需求外，主要也是信任華潤這個大品牌。」白雪說，她花了好幾個月的時間研究各家預售屋，最後決定購買長期名列世界 500 強、屬於中國央企的華潤集團所負責的建案，「沒想到人生最寶貴 30 年累積的資產都賠下去了。」白雪表示，她和丈夫如今得同時支付房貸和租屋處的租金，每個月與住房相關的支出就多達 5 萬，壓力很大。
像小林和白雪遭遇的狀況，開發商雖然有明顯違失，但由於現有制度對屋主的保護不足，或是屋主在簽署契約時並未注意條款內容，循法律途徑獲得賠償的機會有限。北京市一名不願具名的房產律師透露，許多屋主嘗試訴諸法律，但由於涉及面廣、責任主體複雜，案件往往會拖很久，且建商常透過資產轉移或破產重組的方式逃避賠償。
此外，購屋者購買預售屋時支付的頭期款和房貸理論上會存入監管專戶，資金使用需經政府審核，建商不可隨意動用，實際上卻存在很多漏洞。律師表示，銀行、地方政府為了促進融資，對預售款資金管理寬鬆，甚至有建商與銀行合作挪用資金，將預售款拿去償還債務、投資其他項目。
小林補充，他的建商就曾經來函坦承，該建案處於嚴重虧損的狀態，無法完工的主因是缺乏資金。若要全面復工還需要近 2.3 億，另有部分帳戶處於被凍結的狀態，公司會盡可能籌錢，「但到底何時會蓋好，我們也不知道，最近政府的人有去現場看，只有幾個工人在公共區域貼地磚，給我的感受僅僅是意思一下。」
爛尾樓風暴後，中央及地方政府紛紛調整法令與監管力道，並推動救房市措施。除了保交樓，2023 年 4 月，中國最高人民法院公布新規：如果建商無法交屋，而且確定不可能交付（例如破產清算），購屋者可以要求退還已支付的房款，且其退款權利優先於銀行等債權人，以此保障購屋者的權益；各地方政府也陸續公告，加強監管預售資金，避免民眾的房貸被任意挪用。
2024 年 1 月，中國政府推動「房地產白名單」政策，透過地方政府篩選各地資金狀況較穩定、有希望完成的建案，協助建商可以更快獲得銀行的貸款投入建設，減少爛尾樓的問題。根據中國金融監管總局統計，2024 年審批通過貸款超過 22.5 兆元，並促成 1400 萬套住房順利完工。
然而，許多建商的財務狀況早已因打房措施元氣大傷，中華經濟研究院助研究員王國臣解釋，中國房企過去習慣高槓桿操作資金，「建商只有第一桶金是真的錢，假如他要推一個建案，一期成本是 1 億，建商會先拿 1000 萬跟銀行抵押，等一期的房子快蓋好，再拿這些房子申請貸款去蓋二期，但整整兩期、成本兩億的房子，本金只有 1000 萬。」
建商長期以「跟銀行小錢換大錢」的方式處理金流，王國臣表示，直到習近平政府 2016 年底開始推動包括「三道紅線」等打房政策，嚴格限制融資門檻，很多建商無法再從銀行取得資金，週轉不靈的情況下，大量建案從此爛尾，加上民眾拒絕支付貸款，更讓房市陷入惡性循環，「房地產市場走到這個地步，基本上已經找不到方法去救了，嚴格說來，是習近平自己把房市的泡沫給戳破。」
2003 年，國務院一反過去主張房屋由國家分配、不涉及個人購買，改口稱「房地產已經成為國民經濟的支柱產業」，房地產正式成為商品和投資標的。中國旅美經濟學者李恒青指出，短短 30 年，房地產產業成為中國經濟火車頭，一度貢獻 GDP 將近 25%，不僅是地方政府的主要收入，帶動水泥、家具、建材等產業發展，甚至金融業也靠房地產放貸賺取大量利潤。
但爛尾樓事件讓民眾擔心自己買到不堪使用的房子，李恒青進一步說明，最直接的影響是消費者對房市不再有信心，不願拿錢出來買房，房價持續走低；而大量建案停工也導致百業蕭條，民眾財富、所得縮水，沒有能力消費，惡性循環之下，在在讓昔日的經濟火車頭欲振乏力。因此，即使中國政府大幅度鬆綁融資條件，出動央企、國有銀行出資協助建設爛尾樓，救房市成效仍有限。
華爾街日報今年年初也著文分析，中國經濟一直由大量的投資推動。起初，這種投資帶來了現代化的基礎設施，並推動製造業發展和特大城市的擴張；然而中國近年卻飽受「巨額債務、產能過剩、住房過剩」之苦，根據英國金融機構巴克萊（Barclays）統計，中國房地產市場的崩潰自 2021 年已導致家庭財富損失約 18 兆美元，民眾不願消費，市場出現大量閒置的住房。而這個議題可能會成為導致中國的經濟發展趨緩的原因之一，讓中國在美國川普政府新的貿易戰迫近之際，處於危險境地。
此外，王國臣分析，保交樓雖然號稱「保證民眾拿得到房子」，但建商被逼著要交屋，只好偷工減料、簡化施作流程，等到屋主驗屋時發現不符期望，雙方就出現消費糾紛。且大量保交樓流入市場，民眾對房市卻信心不足，也導致供需市場失衡，房價持續走貶。王國臣表示，去年 5 月中國央行宣布設立 1 兆 3200 億的「保障性住房再貸款」，支持地方國有企業收購「已建成未出售」的新成屋，希望藉此消化庫存房，但金額被認為遠遠不夠。
至於白名單機制，王國臣認為，地方政府篩選當地建案後，仍須送往銀行進行審核，但實際上銀行的融資意願不高，「貸款給這些企業，就是準備變呆帳。當北京要你（銀行）救這些房企，但銀行還有業績要顧，就會變成政府叫一步、他就動一步，政府沒動作，他就不會主動放款，所以從新聞上看來，融資的進度很緩慢。」
今年 3 月 4 日，中國舉辦全國政協十四屆三次會議和十四屆全國人大三次會議會議（俗稱的「兩會」），外界普遍以此觀察習近平政府未來施政將如何變化，會中國務院總理李強發表政府工作報告，稱「著力擴大國內需求」是今年的首要任務，將透過寬鬆的貨幣政策、發行超長期特別國債，促進國內消費。
李恒青解讀，兩會強調要讓房地產和高科技產業成為中國經濟發展的兩個重要引擎，其中房地產產業著重在「穩房價」和「創造內需」，希望以推動「舊城改造」的方式，改造城鎮老舊社區，不僅創造產業需求，也可以藉此消耗市場過多的新成屋。
不過李恒青認為，房地產危機要從根本上解決，必須滿足兩個條件：自由市場經濟及法治社會。他解釋，例如恆大集團 2021 年爆發債務違約，如果依循市場機制，「恆大早就該清算，把該還的錢還清，或許傷害還不會這麼大。」但習近平擔心恆大破產會動搖國內經濟，只要求創辦人許家印變賣家產還債，結果拖到最後還是走向破產清算的結局，而恆大的負債加上後續衍生的利息，又多了 5000 億。
「只有透過自由市場經濟重新分配資源，並依循法治程序重新建立民眾對房地產的信心，中國房地產才有機會東山再起。」然而以李恒青對習近平長期的觀察，其對各級官員缺乏信任，也不願意放手讓市場機制主導房地產，中國房地產未來的發展，他抱持悲觀態度。
王國臣認為，三道紅線等打房措施雖然沒有取消，實質上政策已走回頭路，但習近平「房住不炒」的炒房緊箍咒仍在，房產萎縮導致民眾的所得跟財富一同萎縮，即使未來以舉債擴大內需，但效果有限。他還提到，中國經濟危機的巨大風險是為了維穩，掩蓋掉很多警訊，「到處都是坑，但一方面像是失業率、土地銷售等資訊都被蓋牌，另一方面若有民眾抗議也會被壓下去，可能要到恆大債務危機這麼大的事件才會爆出來。」
當房地產建商沒錢繼續蓋房，或是買賣雙方因房屋品質發生糾紛，而法律與制度又無法充分保護購屋者權益時，民眾只能各憑本事，透過持續向地方主管機關申訴，或是在社群網路取得關注，想辦法對建商造成壓力。
白雪和小林都提到了一個網路化名為「林夕」的網友向建商爭取權益的故事：她是一個單親媽媽，因為購買的預售屋長期停工，索性帶著兩個孩子搬進她們位於 22 樓、裝修尚未完工的「家」。她每天在社群平臺上分享母女三人在爛尾樓生活的點滴，直到入住第 66 天，建商承諾先完成他們家的裝修，接著恢復水電，整個社區也逐步復工。
白雪也在社群平臺上紀錄自己的故事，還意外讓同棟原本互不認識的鄰居看到，進而有了聯繫，「他們都是男孩子，都說看到我寫的東西，邊看邊哭，感嘆花了一輩子的錢去買了一個監獄給自己。」白雪說，如果能再重來一次，她絕對不會買預售屋，肯定改買蓋好的房子，「維權的過程實在太累了。」
對於「跌跌不休」的房價，小林已經不太在意了，對他來說，能把房子拿到手，擁有屬於自己的家才是最重要的事，「這 3 年都過得很煎熬，如果房子沒有進展時，幾乎每晚睡前都會想著自己的房子默默流淚；如果房子稍微有點進展，光是想到未來入住後的生活，就像被催眠一樣，很快就睡著了。」
「業主（屋主）付了錢就應該拿到樓的，不是嗎？」小林說。
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