限貸令後遺症1／貸不到款只好賠違約金解約　首購族嘆政策衝擊卻由民眾買單

現階段民眾買房，「卡貸」是普遍現象，尤其貸款成數與期待有落差，因為頭期款準備不足而賠償違約金的情況時有所聞。有爭議的是，政策衝擊究竟該歸責於誰？

首購族小文（化名）和先生苦尋銀行半年，始終短缺1成貸款、百來萬元，最後只能無奈和建商協商，賠付10萬元違約金才得以解約；只不過面對突如其來的政策衝擊，那些和小文有相同遭遇的民眾也只能摸摸鼻子賠付違約金嗎？

依據預售屋定型化契約「貸款約定」，在不可歸責雙方前提下，若建商配合銀行核貸金額和原先預定貸款金額落差在30％以內，建商應依原承諾貸款相同條件讓客戶分期清償；要是歸責買方，買方應於接獲通知在一定期限內一次給付差額。

這次多數「卡貸」民眾貸款不足額都在1至2成，符合30％以內條件；有爭議的是，政策衝擊究竟該歸責於誰？這關乎該由買方賠付違約金或建商應依約讓買方分期償還。

康克爾國際法律事務所律師吳奕綸指出，因政策改變導致貸款出問題，法院過去有判決先例，此屬於「雙方都無法預見、也不是誰的錯」的情況（最高法院106年重上字第708號民事判決、台灣高等法院105年重上字第311號民事判決）。

因此若依照判決先例，建商以「個人信用瑕疵」向買方收取違約金實屬不合理，「但遇上態度強硬的建商，買方仍需上法院舉證。而對多數民眾來說，考量到耗費的財力和沉沒成本，只得妥協，選擇反作用力較小的方式：賠錢了事。」永暉聯合法律事務所律師黃鈺書提醒，遇到不合理的違約罰則，可先向消費爭議調解委員會申請調解。

吳奕綸則建議民眾可以注意，建商是否有違反建材設備、賣方之瑕疵擔保責任、房地面積誤差等問題，如果有，就能依據「違約罰則」要求解約；要是再無協商空間，便可以二工、房屋現況說明書登載不實或請求酌減違約金等向法院提起訴訟。

不過，這對財力吃緊的民眾來說，另尋專業法律協助是不小負擔；而嚴格來說，建商因政策被波及也甚是無辜，但現階段買方也僅能以此權宜方法來度過難關。

至於未來打算買預售屋的民眾，吳奕綸建議採「增補合約」簽訂解除條約，不過因解除條約常見爭議如：未約定貸款期限及貸款成數等，所以在條文上要注意約定期限、貸款為成交總價貸款成數，且不包括信用貸款或提供保證人貸款，避免日後爭議。https://youtu.be/yOJ46SiaB_w

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