買賣雙方都滿意！透過5168快速成交 21世紀梁美佑：過程都是細節
「地點好、價格有競爭力，替買方雙方快速配對，很快就成交了。」今(2025)年 8 月 10 日，21世紀不動產楊梅加盟店業務梁美佑，透過 5168 實價登錄比價王成功成交桃園草漯重劃區「東方京品」七年電梯大樓。這間2改3房車的物件，以 730 萬元成交，而從帶看到簽約順暢收尾，買賣雙方都滿意。
草漯價格優勢＋需求吻合 快速成交關鍵─5168 廣告投放精準
梁美佑本次透過 5168 成交的物件位於草漯重劃區，她直言 5168 特色是 CP 值很高！她說：房子的賣方是老客戶介紹而來，因為是專任委託，就在 5168 上刊登廣告，而 5168 的精準投放有很高的性價比，當客人在茫茫網海中找房，特別需要 5168 精準投放物件，客戶覺得物件不錯，也就馬上就聯繫約看。
梁美佑說，同事的買方在附近工作，看到 5168 的廣告後就直接約看，看了有喜歡也很快就下斡旋。在下斡旋時，買方也在 5168 上了解社區、實價登錄，也給了一個斡旋價格，而斡旋後也先請買方提供貸款資料請代書評估貸款。
而屋主在經歷了幾個月的賣屋時程，知道現在限貸令，市場買氣不佳，也知道目前市場正在大量釋出物件。而近期有在成交的物件，多筆都比實價登錄低，屋主了解到目前的市況，也願意讓利才達到成交。另外買方也懂得要付十萬斡旋金讓賣方看到他想買房的誠意，雙方最後面談時，才能順利達成共識，於是就順利成交了！
中古屋市況如何？買賣雙方有變化嗎？
「最近三週公司業績都很好，願意認知市場已經改變、也願意調整的屋主變多了，所以最近成交真的有感！」她分享，最近店頭能成交的案子，幾乎都是屋主願意讓利的案子。
梁美佑說，畢竟房價之前上漲了不少，比較市場派的屋主，也願意接受市場的交易情況、讓利調降下來，對屋主來說只是少賺一些! 對有資金需求、想要變現的屋主，資金落袋為安，「畢竟誰也無法保證再到年底時，房價還會下修多少?」
她指出，信用管制近一年，市場也冷了一年，物件掛賣量大、買方少。相同物件中，願意先降價的就先成交，不願意降價的物件可能就無人約看、甚至連同業都沒有要來配案帶看的，就明顯是滯銷物件。畢竟現在買方出價普遍低於實價登錄，堅持價格的物件，就比較沒有詢問度。
「屋主一開始心目中都有自己的理想價格、調整到符合實登行情，到最後還是沒人出價談、連同業也沒什麼人來配案的案件，最後經過時間的驗證，才會願意接受市場已經改變、認清低於實登的價格。」梁美佑分享。「這個過程慢的話四個月，很多屋主一、兩個月就調整了、當然也有堅持的屋主，案子在架上掛賣一年多了，還是乏人問津。」
而問到現在市場上的買賣方，梁美佑分享「買方主力在 30~50 歲，首購，年輕客戶蠻多是需要父母幫忙出頭款的買方、賣方40~50 歲，換屋想賣房的也蠻多的。」
梁美佑指出，目前買方比較少，想賣房的屋主比較多，大概還可以分為三種：急賣的、賣賣看的、想換屋的。
1.急賣的屋主：
他們本身就會搜尋市場資訊，對市況有認知，議價意願高、也相對主動。如果是專約案件，他們會啟動全店七十多個強銷業務「火力全開幫他多媒體、短影音行銷、廣告、帶看、溝通」，力促成交！
2.賣賣看的屋主：
售價偏高的屋主通常都會說不急賣! 就賣賣看! 這種屋主的特性大部分是價格可談性小，物件常常就一直掛在架上。「有些物件已經掛了一年半載了，乏人詢問，甚至連同業來配案的都少! 屋主還是沒有想要調整的這種。」對於這類屋主，梁美佑會定期分享市場資訊「保持聯繫，陪屋主等口中所謂的有緣人」
但其實不管急不急賣，買方大多還是參考行情才會買，有時候說等有緣人只是安慰自己的話而已! 畢竟再破再爛的房子都會有人買! 最終都是回到價格的問題而已! 所以相對的，業務會將時間、精力主要花在急賣、很想賣、很可賣的物件上!
3.換屋的客人：本來就有房子住，計畫換屋，若能順利一賣一買最好!!
不同客戶、不同需求，梁美佑耐心地說將持續提供最優質的房源訊息給客戶。
簽專任還是一般委託？服務會不一樣嗎？
梁美佑指出，簽專約的優點有三個：
1.業務會大力主攻、廣告媒體多元化、影音行銷等、宣傳量多、也不會有售價混亂的問題、讓買方看到五花八門的價格，觀感會很差!
2.避免多家房仲削價競爭、私下壓低價格收斡「簽專約的話，才能幫屋主守住價格。」但是要慎選業務，若遇到不積極、廣告媒體不用心的業務，或是不跟同業配案合作銷售的房仲公司簽專委，專約可能變成綁手!
畢竟現在房市冷清!梁美佑表示，他們21世紀不動產-楊梅店，一定會站在屋主立場，若賣了一段時間都還沒售出，都會跟同業配案合作! 以能順利幫屋主賣掉房子為優先考量!
3.對單一窗口，屋主不用花費大量時間，一一接聽回應來殺價的仲介電話，可降低溝通的時間成本，讓溝通簡單又有效率!
4.篩選買方，其中最重要的是價格。梁美佑分享，如果屋主與許多房仲簽一般約，如果相同物件有多家房仲上的廣告，找房的客戶會有這屋主是不是欠錢急售的觀感!
買方也可能會用哪家價格低，找哪家談的問題，但忽略的交易的過程中有很多細節，甚至買方可能會遇到貸款問題，找有專業度、有經驗值的業務處理，才能比較放心!
另外多家房仲們為了爭取成交，都會去找屋主殺價，最後變成削價競爭。很多時候屋主電話會接到心力憔悴，如果簽專約的話，梁美佑會根據屋主財務需求、物件的優劣勢、實價登錄、買方性質及買方的反應來跟屋主綜合討論，以能達到三贏為成交目
標。
限貸令下先確認貸款很重要 不能讓客戶陷入窘境
在限貸令，房貸困難的當下，梁美佑一定會先幫買方確認，依據買方提供的財力條件先請代書確認，買方是否可以貸款。
她在每次簽約前都會請代書跟銀行確認，確定買方貸款條件沒問題，並在兩個月左右能撥款，讓賣方能順利結案交屋取得款項。「可以事先做好的事情，我們業務要先將這些細節做到位！我不希望我的屋主遇到房貸撥款等很久的窘境」她強調「業務是否用心、細心、都在這些細節裡，要事先為買賣雙方著想。」「萬一買方自備不足、或有貸款上的問題風險，並且是無法解決的，就不會簽約。」
長期提供房地產諮詢服務，成為客戶的房地產顧問，贏得客戶信任是最大肯定，梁美佑指出，不少換屋客人會和她分享人生規劃「現在房子賣了，之後財務想怎麼規劃，之後想買什麼樣的房子。」許多老客戶視她為房地產顧問，不是只完成一兩次的交易，還能在不同階段提供客戶最好的建議，一起討論不管是首購、置產、房地產投資計劃、甚至是客戶家族的資產配置，都會找她討論。
她笑說：「能獲得客戶的信任，客戶的一再幫她介紹，是對她最大的肯定，也是讓她在房地產業持續深耕18年的最大動力！」
梁美佑的 5168 個人店鋪：https://realtor.houseprice.tw/agent/buy/0927595262/
梁美佑的YouTube頻道: https://www.youtube.com/@yoyo55888
梁美佑的南桃園找好房: https://www.facebook.com/share/g/1AC5H6bgp4/
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