從建商財報看美國房市｜降息能否解鎖？美國房市需求的真實面貌
今年，美國三大房屋建商 PulteGroup (PHM-US)、Lennar (LEN-US) 與 D.R. Horton (DHI-US)，雖然營收普遍出現下滑，但股價卻逆勢大漲，成為華爾街的焦點。背後推動力來自市場對聯準會降息的高度期待。隨著年度政策研討會即將在懷俄明州傑克森霍爾登場，投資人正屏息以待主席鮑爾的談話，盼能釋出進一步的寬鬆信號。期貨市場甚至已押注，今年內至少還會有兩次各 0.25 個百分點的降息，其中 9 月中旬的會議被視為關鍵轉折點。
觀察財報數據，這三家全美主要建商雖然在營收數字上都面臨壓力，近一季獲利也出現20~50%不等的衰退，但在談到需求時卻不約而同地點出了幾個共同議題：
長期需求仍在 —— 不論是 D.R. Horton 談到的家庭形成趨勢，Lennar 提及的千禧世代購屋高峰，還是 PulteGroup 指出的結構性住房短缺與人口成長，三家公司都強調美國住房市場的基本面仍然穩健。
高利率是主要壓力 —— 三家公司一致承認，高房貸利率削弱了買家的負擔能力與成交意願，成為當前需求無法完全釋放的最大阻力。
買家價格敏感度上升 —— D.R. Horton 提到需要提供房貸利率補貼、靈活定價；Lennar 認為「需求還在但買不起」；PulteGroup 也觀察到首次購屋族與熟齡族群的購屋動能雖強，但仍受到支付能力限制。
新屋相對二手屋更有吸引力 —— PulteGroup 特別強調，新屋不僅在設計與品質上更具競爭力，在「可取得性」上也勝過二手市場，因為目前全美二手屋供應明顯不足，許多屋主因高利率不願出售舊屋，導致二手市場庫存吃緊。
D.R. Horton, Inc.(DHI-US)
D.R. Horton, Inc.(DHI-US)是美國規模最大的住宅建商之一，目前在全美 36個州、125個市場都有營運據點。2024會計年度共交屋 89,690戶，其中約 87% 的營收來自獨棟住宅，其餘來自聯排別墅、雙拼與三拼住宅。產品線涵蓋首次購屋族、升級型買家、退休活躍族群以及豪宅買家，價位從20萬美元到超過100萬美元不等，面積範圍約1,000到4,000平方英尺。
該公司的執行長 David Auld 也提到，雖然高利率環境持續影響買家的負擔能力，但市場需求仍然「基本穩健」。他指出，人口結構與家庭形成（household formation）的長期趨勢支撐了潛在需求，只是高房貸利率壓抑了現在的成交量 。財務長 Bill Wheat 也補充，公司觀察到買家在利率水平高的情況下，對價格與付款條件非常敏感，因此 D.R. Horton 採取靈活的定價與促銷策略，包含提供房貸利率補貼，以保持銷售動能。他強調，這些調整確實幫助公司維持了良好的成交速度，即便需求端受限 。
Lennar Corporation(LEN-US)
Lennar Corporation(LEN-US) 也是建築商，和 D.R. Horton 類似，Lennar 的核心是 住宅建造與銷售，但它更強調「資產輕量化」策略（land-light strategy），即透過土地銀行、期權與合資開發控制地塊，而非直接大量持有土地。到 2024年11月，Lennar 有 82% 的宅地透過選擇權或合資取得，大幅降低了資金占用與土地持有風險。
公司指出，雖然美國的住房需求依舊存在，尤其是千禧世代進入購屋黃金期，但高利率和購屋負擔能力不足正持續壓抑可實際轉化為交易的需求。Lennar Corporation(LEN-US)執行長Stuart Miller 表示，消費者信心減弱，加上房價因供給不足而居高不下，讓市場呈現「需求還在，但買不起」的矛盾局面。
PulteGroup(PHM-US)
PulteGroup(PHM-US) 是美國主要的住宅建商之一，核心業務是土地開發與住宅建造，2024 年在全美 25 個州、46 個市場平均營運 945 個活躍社區，全年完成交屋 31,219 戶，累計至 2024 年底已經交屋超過 85 萬戶。公司旗下擁有多個品牌，包括 Centex、Pulte Homes、Del Webb、DiVosta Homes、John Wieland Homes and Neighborhoods，以及 American West，能覆蓋從 首購族 (40%)、換屋族 (38%) 到活躍熟齡族 (22%) 的主要客群。
管理層提到，雖然房貸利率仍處於高檔，但全美各地的住房需求依舊保持穩健。特別是首次購屋族與活躍成人族群（active adult communities），依舊展現出強勁的購屋動能。公司指出，消費者仍願意進入市場，因為新屋的可得性與設計品質，讓它們相對於二手屋更具吸引力。此外，PulteGroup 也說明，需求的支撐力來自於長期的結構性因素，包括美國的住房短缺、人口成長，以及人口遷移趨勢，這些都讓公司的銷售動能能在利率波動下保持相對穩健 。
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