從4.8萬件→1.1萬件…預售賣好慘價格卻不見跌　專家揭「虛胖」原因

房市買氣急凍，萎縮最劇烈的部分，表現在預售市場上。自2021年7月實施預售屋申報登錄制度以來，申報交易量在2021年第4季創下超過3萬件的高點，之後歷經震盪，2024年第2季再創歷史新高，達4.8萬件。然而自2024年第3季起急轉直下，2025年第1季僅剩約1.1萬件，創下4年來最低紀錄。

區域表現方面，2025年第1季六都及新竹縣市預售交易案量全面下探，與去年同期相比，萎縮幅度最大的縣市依序為新竹縣市、高雄市及台中市，年減幅皆逾75％。個別行政區如新竹縣竹東鎮、高雄市三民區、仁武區，交易量更暴跌逾9成，例如竹東鎮僅成交13件，較去年同期大減96.7％。

「好時價自動估價平台」指出，市場冷卻與政策管制密切相關，自2024年9月央行祭出第七波選擇性信用管制後，投資型買盤明顯退場，市場轉由首購與自住需求主導。購屋者對於「現在不買，未來會更貴」心理不再，加速房市由賣方轉向買方市場。

但在部分新推個案中，仍可見建商以「含裝潢」、「贈家電」等名目，將非不動產本體費用灌入總價，使實價登錄資料呈現價格「虛胖」現象，容易誤導消費者對房價走勢的判斷，這種情形尤以基隆市與新北市最為常見。

好時價提醒，在預售交易量驟減的市場下，購屋人更應審慎評估契約條款，釐清成交單價中是否涵蓋附加費用，避免高估房屋價值並加重負擔。

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