呂宇健筆｜商業物業市場難見曙光｜Ken Lui

早前網上有人打比喻指，投資住宅只是小學生，投資寫字樓、工廈才是大學生，碩士、博士就投資街舖，的而且確，在香港投資商業物業的確比投資住宅高難度，看近來不止一位博士連環劈價出貨已知有多難。隨著英皇國際（0163）早前宣告「爆煲」，幾百億元的投資物業排隊等賣，我相信，與英皇國際境況相近的發展商肯定不少，商業物業的跳樓貨只會有增無減，實在難以看到曙光。

必須承認，只是中學畢業的我只喜歡投資住宅市場，理由很簡單，香港的住宅數量遠遠都不能滿足到家庭數量，只要樓盤肯減價，照樣人龍湧現，我買入的二手樓即使沽不出理想價，大可出租賺取現金流。

商業大廈就不同，如果買入商業大廈放租，經濟差無人做生意就無人會租，加上大量share office供應、又可以透過zoom開會、見客，寫字樓的需求自然大跌。戴德梁行上周公布，全港整體甲級寫字樓待租率於第二季升至19.3%，整體租金按季再下調1%，上半年累計跌3.4%，估計整體甲級商廈租金全年下跌最多9%。高力亦發表市場報告指，隨着下半年約300萬方呎新供應進入市場，以及2026年再有200萬方呎落成，甲級寫字樓的空置率將再上升。

當甲級寫字樓的出租率只有八成的時候，乙級或單幢式商廈只會更難租出，同樣的情況亦出現於「博士級」的舖位。前特首梁振英早前指，去年底本港舖位空置率達11.8%，創下過去40年有紀錄以來的最高水平，他形容本港舖位市場已出現結構性轉變。戴德梁行指，第二季核心區一線街舖的空置率繼續上升，當中以銅鑼灣升幅最明顯，由首季的5.3%大幅提高至第二季13.2%，旺角和中環則分別按季升至9.5%及8.6%。

除了實體經濟差，租金高企也是空置率高的原因之一，商業物業的業主不肯減租是不想估值被拖低而被銀行Call Loan，但英皇國際近日就披露，有166億元銀行貸款已逾期或違反若干條款，有可能被銀行Call Loan，集團正與相關銀行協商財務重組，並計劃出售投資物業以籌集資金，英皇國際手上有兩大類投資物業正正是商廈與街舖，為求盡快套現，只有減價一途。

事實上，要減價賣產又豈止英皇國際一家，已故「舖王」鄧成波疑因拖欠物業按揭貸款，被靄華物業信貸入稟高等法院，呈請鄧成波的遺產破產，靄華物業一旦勝訴，相信波叔的遺產將會淪為跳樓貨；至於宣布達成882億元新銀行融資協議的新世界（0017）雖然暫時逃過違約，但摩根大通指，新世界首要目標仍然是減債，預計管理層未來會繼續出售資產。

看來，商業物業將會進入賤物鬥窮人的世界。

呂宇健
註：專欄作家言論不代表本網立場

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