專家樓評：樓契文件缺失點做好？如何避免？

早前談到不同類型的「無契樓」對按揭申請有何影響，以及作為業主一方可以有何補救措施。是次再談一個樓契文件不完整的個案，雖然不涉及業權糾紛，最後亦順利成交，但個案頗具參考價值，值得買賣雙方借鏡。

有賣家3年前購入新界一個新盤，當時透過大型銀行順利批出按揭。三年後決定放售，原本與買家協議於七月底成交。期間，賣家相熟的銀行職員提醒，如果成交日落在按揭還款日(七月中)之後，不足一個月的供款月份也會當一個月計算，即是銀行會照收一整月的利息。雖然此非所有銀行的做法，但在賣家角度，既然單位即將賣掉，當然不想只因成交日前後相差十多天就多付逾一萬元利息，於是希望提早成交。

本來買家對於提早成交並沒有太大異議，但就在雙方計劃提前交易之際，買家的律師代表在查契過程中發現樓契缺少一份補充文件(supplemental document)。原來，賣家當年由發展商按揭轉為「即供」的時候，曾經簽署一份協議，但當時負責的新盤律師樓卻有失誤，忘記將該文件加進樓契之中。如大家有看上回有關「無契樓」交易的分享，就會有印象正式樓契實為一疊文件，內含最新的轉名契、買賣合約、地契、大廈公契及單位圖則等，是證明買家為新業主的重要依據。

雖然賣家律師解釋指，缺少該文件不影響業權，當年申請按揭亦未見阻礙，但買家的律師代表很謹慎，堅持文件必須齊全才會完成交易。為盡快解決問題，賣家律師立即聯絡三年前處理買賣的律師樓。對方承認當年確有疏忽，並承諾補交文件。幸好，最終賣方成功補回文件予買家，加上文件本身不涉業權爭議，雙方得以順利提早成交，買家亦成功獲銀行批出按揭。

讀者如有意賣出手上的物業，要留意自己按揭的銀行對於最後一期供款的計算方法，今次案例中的銀行之政策就是在還款日後成交，即使不足一個月都會再收一個月利息，如果單位價值較高，當中牽涉的金額以萬計。另一方面，成交期太接近的話，買賣雙方就突發狀況的應對時間亦較少。幸好今次賣方律師代表的行動迅速，交易才沒有告吹。

近期有關「無契樓」的新聞引來網民關注，相信未來買家對樓契完整的重視程度會愈來愈高，且更有警覺性。即使文件有缺失不一定會影響業權(如今次案例)，亦不一定會阻礙按揭申請，買方都有可能會要求所有文件齊全才交易。業主宜定期檢查樓契是否完整，免在出售時受阻。

利嘉閣按揭代理董事總經理 黃詠欣

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