樓市分析｜香港寫字樓整體空置率升至13.6% 仲量聯行：整體寫字樓租金全年跌5%

仲量聯行發表中期市場回顧及預測，香港寫字樓整體空置率升至13.6%的高位，由於市場仍不乏新供應和可出租樓面，空置率仍將居高不下，認為2025年全年整體寫字樓租金仍將處於下行周期，預料全年將下跌約5%。

該行指出，2025年上半年香港寫字樓市場錄得130,700平方呎的正淨吸納量，主要由中環、灣仔/銅鑼灣及尖沙咀等主要地區的成交增加所推動，反映租戶對核心區優質寫字樓的興趣趨增。即使在目前注重控制成本的市場中，各地區的地標及優質商廈的租賃活動及查詢亦有所增加，並繼續吸引租戶。金融、保險、地產及專業服務行業仍然是市場上最活躍的租戶，佔今年上半年總租賃成交量的57.5%，金融交易與資產管理公司尤其活躍。

另外，IPO 活動的增加刺激了律師事務所和金融相關服務公司對核心地段辦公空間的需求。由於新股市場預期將於今年下半年持續活躍，該行相信，這個趨勢將支持寫字樓市場的需求增長，中環某些商廈的租金亦將於今年稍後時間回穩，走勢較其他理想。

仲量聯行港商業部主管郭禮言表示，預期中環優質商廈的租金將於今年底回穩，主要由於租戶對地標式商廈的興趣不減。在競爭日益激烈的環境下，主要租戶利用先發優勢，在新項目落成前數年進行磋商。預期今年下半年的租務活動將有所改善。然而，由於市場仍不乏新供應和可出租樓面，空置率仍將居高不下。2025年整體寫字樓租金仍將處於下行周期，預料全年將下跌約5%。

商舖方面，仲量聯行數據顯示，截至6月底，核心區街舖空置率維持在10.5%，而優質商場的空置率上升至10.5%的新高，主要原因是新供應增加及現有商場新增的空置樓面。

值得注意是今年普遍業主較以往願意以長免租期等方式調低實際租金，吸引多個行業逆市擴張。租賃需求主要來自輕食、健身房、運動服飾、兒童娛樂中心及藥房，而國際奢侈品牌近期也漸見擴充。租賃活動繼續集中在核心購物區。

今年上半年，新來港的非本地零售商數量按年減少28%，主要因去年基數高。非本地零售商中約72%從事餐飲業，當中內地零售商最為活躍（佔總新零售商的44%），其次是日本（24%）和韓國（18%）。

仲量聯行香港商舖部資深董事陳永慧表示，核心購物區的租賃交投仍然活躍。面對市況挑戰持續及零售商對成本更謹慎，普遍業主尤其街舖業主為吸引租戶，更願意在租賃條款上妥協，包括在續約或簽新租約時提供更長的免租期。租金持續調整及租賃策略改變，有利零售商獲得更優惠的租賃條款，以及國際品牌進駐香港。

陳永慧展望，2025年下半年，即將竣工的新零售空間達到約60萬方呎，對優質商場的空置率造成上行壓力。預計今年核心區街舖及優質商場的租金將下降5%至10%。