樓見之明｜利好因素紛呈 把握入市黃金期｜布少明

自中美「關稅戰2.0」暫緩以來，本港一手樓市急勁回勇，大熱新盤Sierra Sea六輪開售均極速沽清，充分展現一手交投的熱絡。然而，一手熱銷的背後，主要得益於發展商持續以「求量價」推盤所致。新盤定價保守，連帶各區二手價格亦被迫「跟風」，難以呈現突破，導致二手樓價延繽低位徘徊之勢。「美聯樓價指數」最新報126.32點，按周跌0.54%；本年迄今錄得約1.4%的跌幅。

雖然最近一手交投率先「破關」而上，但整體樓市仍然受制於樓價低迷，窒礙交投氛圍，令不少買家入市前趨於審慎，致令二手交未見明顯起色。雖然近期利好因素頻現，包括環球資金流入香港銀行體系，帶動拆息回落，部分屋苑甚至出現「供平過租」的現象，吸引租客轉向置業，但是市場情緒仍受負面因素主導，利好消息往往被「選擇性」忽視。

供應層面而言，在發展商集中清理新盤庫存，加上近年大幅減少吸納土地下，上月再度出現「零新申請」情況，並連續2個月未有私宅項目新申請預售的情況，是自2022年後，再次同一個月出現「零新申請」及「零獲批」的「雙零」情況。此外，截至5月底，已批出預售樓花但尚未發售的私人住宅單位亦按月回落約10.7%，錄14,547伙；累積貨尾量則錄約21,442伙，按月亦減少約3.3%。反映短期供應未有增加，對樓市帶來正面支持。

值得留意的是，中細價樓雖為市場焦點，但豪宅市場表現同樣活躍，實力買家偷步入市。近月豪宅交技頻繁，例如早前MOUNT NICHOLSON一個特色單位，以約6.09億元售出，實用呎價14.44萬元，再度成為「亞洲分層呎價樓王」，顯示豪宅市場交投持續升溫。隨著政府「搶人才」計劃逐步發酵，吸引更多高才專才及投資移民來港，豪宅乃至超豪宅市場可望進一步看俏。

展望未來，隨著中美「關稅戰2.0」終將解決，以及美國勢必步入減息週期，料本港樓市將穩步上升，然而，樓市回暖非一蹴而就的過程，當下樓市一手貨尾量高企，令新盤銷售添壓，所以短期樓價勢難急彈。

反觀當前利好因素匯聚，樓價卻仍在低位整固，正是買家入市的黃金窗口。一旦一手餘貨漸漸減壓，同時業主放售取態轉強，筍價盤或「可一不可再」，所以準買家理應「買在未升前」，切勿錯失趁低價入市的良機。

美聯物業住宅部行政總裁布少明
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