換屋血淚！買北市2千萬、賣板橋1千萬「不能重購退稅」 專家揭穿「買高賣低」節稅迷思
好房網News記者蔡佩蓉／台北報導
雖然《土地稅法》第35條針對土地所有權人，出售土地後2年內重購土地，衡量出售舊自用住宅增值稅課徵，而影響其重購新自住房地的能力，為減輕其換屋負擔，所以有土地增值稅重購退稅的規定，但民眾要留意了，「土地地價」非市價，小心「市價買高賣低」未必能享受到退稅。
正業地政士事務所所長鄭文在表示，有個案今年在台北市信義區買了一間約2000萬元的大樓2房，想把原新北市板橋區的4層樓公寓賣掉，因為公寓持有期間近20年，所以一般土地增值稅高達80萬元，自用土地增值稅也需要近35萬元。
因此評估2年內把舊公寓賣掉，依照目前的市價約1100萬元，就可以把這筆高額的土地增值稅退回來。但透過試算發現，雖然買方花了近2000萬元買房，並預計以1100萬元賣房，但是信義區是14層樓的產品，所以分配的土地持分僅2.63坪。
而擬出售的板橋區公寓，土地持分卻有8.09坪，所以總土地公告現值信義區只有近490萬元，而板橋區卻高達630萬元，選擇出售後，如果繳納80萬元的土地增值稅，板橋區的土地地價還有550萬元（即630萬元-80萬元=550萬元），還是無法辦理土地增值稅重購退稅。
鄭文在表示，《土地稅法》所謂的土地地價是指「土地公告現值×面積×持分=土地總現值」，個案中的信義區土地公告現值約560,000元／平方公尺，擬出售的新北市土地公告現值約237,000元／平方公尺；以每平方公尺土地公告現值而言信義區約板橋區的2.32倍，理論上退稅應該沒有問題。
可惜信義區是大樓，基地由14樓層分攤，所以持分面積很小；而板橋區是公寓，基地僅由4戶分攤，因此持分面積很大，依照上述的計算方式，市價低到板橋區，地價就會比市價高的信義區，土地價格更高，而無法辦理土地增值稅重購退稅。
鄭文在提到，最後個案買方心想現在房市冷淡，似乎也不用急於2年內出售，或許等房市回溫多賣100萬元的價格，會比重購退稅80萬元來得實際，最後就暫緩出售板橋公寓。
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