蔡明芳觀點》「都更爛尾、建商倒閉」歸責央行是搞錯方向
Newtalk新聞
房地產市場管制政策的寬嚴程度一直是社會關注的焦點，這是因為，房地產價格會影響廠商的生產誘因與人民的生活成本，進而影響國家的產業與經濟的發展。因此，當一個國家的房地產價格大規模上漲，且與一般受薪階級的薪資成長幅度產生背離的情況時，行政院雖然在2020年12月3日推出健全房地產市場方案，希望可以打擊炒作房地產市場的行為，但是，房價所得比與貸款負擔率均呈現顯著增加。此一上升的趨勢直到去年中央銀行意識到我國金融業的不動產貸款集中度，在2024年8月底達到37.5%，接近我國歷史高點37.9%的水準，央行要求銀行需要管理不動產貸款集中度後，才趨於緩和。
在央行開始重視不動產貸款集中度後，許多銀行，特別是存款部位大且財政部具實質影響力的八大公股行庫，開始對於消費者的購屋貸款成數進行限縮，甚至中小銀行對消費者拒貸，進而引發限貸令的風波。中央銀行雖然主動對不動產貸款集中度進行管理，但是，央行在全國不動產貸款集中度接近37.9%才進行管理的作法，實在太過緩慢，也容易導致金融市場的波動。
此外，相較於中央銀行，對銀行業經營具有監督之責的金管會在當時更未有積極的作為。金管會對於銀行業應遵守的「銀行法」第72條之2比率30%的不動產授信集中度指標，也未善盡管理義務。風險管理指標的設置應有其意義，而非等到金融業的不動產貸款集中度可能觸及風險管理門檻才進行管控。
銀行業者應為不動產授信管理失當負起責任
雖然央行的選擇性信用管制與金管會的監督工具，均對於金融業的不動產放款具有約束力，但是，不動產貸款集中度的最大問題仍在於金融業的經營者身上。
金融業者的不動產放款包含建商的土地與建築融資、廠房融資與購置住宅貸款時，若金融業者對於不動產貸款進行管理，則其應該可以估計市場的新建房屋規模，與銀行可以貸放給消費者的購屋貸款額度空間有多大，當一家銀行的土建融放款遠大於消費者貸款規模時，若銀行業者沒有太大的不動產額度提供消費者貸款，則該銀行業的不動產貸款管理是否合理不無疑問。
這是因為，當金融業者偏好放款給利率較高且借款期間較長的建築業者時，一旦遇到央行對不動產貸款集中度的管控，就會出現住宅購置貸款無法申貸的情況。在一般房貸戶或中小型規模建商的談判力不如大型建商的情況下，這些談判力低的消費者就會是被銀行限貸的客戶，相關討論可以參見本專欄「不動產貸款的風險控管失當 金融業者應負起責任」。
勿期待不動產貸款集中度放寬 消費者就可以取得房貸
許多人將建商倒閉或預售屋解約的問題歸責於中央銀行的不動產貸款集中度管制，換言之，他們預期，若央行解除或放寬管制，則這些消費者取得較高的房貸成數依約付款給建商，建商就不會產生流動性缺口進而發生倒閉的問題。平心而論，若不動產市場的風險增加，即使央行解除或放寬管制，則銀行業應該不會採取「飛蛾撲火」的方式放款給中小型建商與房貸戶，而會繼續放款給風險較低大型建商。因此，認為央行放款管制就可以順利申請貸款的相法恐太過天真。
金管會應該檢討土建融貸款展延的合理性
最後，若行政院「有心」處理房地產市場的貸款集中度與房價問題，則金管會與財政部等有權管理銀行的行政院財經部會應該具體要求，銀行業者對於展延過長的土建融貸款，應該加速有序地收回貸款，而非僅是提高利率。在消費者貸款受到限制與中小建商可能因資金缺可而倒閉的情況下，若銀行業持續幫沒有動用資金需求的大型建商展延貸款期限與額度，則這類銀行業無視市場風險的控管行為應有很大討論空間，金管會應對這些不合理的授信作法更加注意。
作者》蔡明芳 淡江大學經濟學系教授
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