暗藏風險！忽略鄰地地主優先購買權 小心賠錢
好房網News記者林和謙／台北報導
很多人以為自己擁有農地就可以自由買賣，但其實在農地重劃區內的耕地，法律有特別規定，「地主在賣地前，必須先詢問一些特定人，看他們要不要先買走」。里衡地政士事務所鄔孟衛所長提醒，農地重劃區的耕地買賣不是自己想賣給誰就可以，法律有保護「實際耕作者」的機制，「毗連耕地之現耕所有權人」雖然是第三順位，但在實務上仍有許多必須注意的細節。
《農地重劃條例》第5條明確說明：重劃區內耕地出售時，其優先購買權之次序如左：1.出租耕地之承租人。2.共有土地現耕之他共有人。3.毗連耕地之現耕所有權人。
鄔孟衛說，此次要談的就是第三順位：鄰地地主的優先購買權，以及內政部過去怎麼解釋這件事。在談誰有優先購買權之前，要先釐清「耕地」到底指的是什麼土地。根據土地相關法令，耕地必須同時符合兩個條件，使用分區要登記在「特定農業區」、「一般農業區」、「山坡地保育區」或「森林區」其中之一；使用地類別，必須是「農牧用地」。簡單來說，如果你的土地在地政謄本上是屬於以上的區域，而且是農牧用地，那就算是耕地，只有這樣的土地，才適用《農地重劃條例》第5條的優先購買權規定。
民國95年10月30日內政部發布的函釋（內授中辦地字第0950053246號函）說明：所謂「毗連耕地之現耕所有權人」，是指「與欲出售之土地四周邊界相連，且現仍自行耕作之土地所有權人」；這裡有兩個要件缺一不可，1.物理位置的毗連性：必須是與出售土地「邊界相連」的土地。2.實際耕作狀態：且土地所有人仍「自行耕作」，而非僅形式上持有土地。
民國96年5月11日內政部發布的函釋（內授中辦地字第0960726585號函）說明：所稱現仍自行耕作之土地所有權人，如涉及家庭農場的農業經營，則不宜再侷限於親自下田耕作之行為；109年行政院農業委員會發函內政部說明，農業經營者僅將部分農事工作委託他人處理，農場的管理及實際耕作仍為該農業經營者，如將其耕地出租由他人耕作經營，以收取租金不再營農，與農地重劃條例規定所稱「現耕」情形有別。鄔孟衛表示，簡單來說，如果你只是把地租給別人種、自己只收租金，那就不是現耕地主，也不能主張優先購買權。
鄔孟衛指出，實務上提醒地主，要賣重劃區內的耕地，記得確認：1.有沒有承租人？2.是不是共有土地？3.有沒有耕作中的鄰地地主？要按照順序通知：先問承租人、再問共有人、最後才是鄰地；通知一定要寫清楚價格、條件，附上買賣契約影本，給對方15天內回覆，建議用存證信函通知，保留寄送證據。
鄔孟衛提醒，農地重劃區的耕地買賣不是你想賣給誰就可以，法律有保護「實際耕作者」的機制；「毗連耕地之現耕所有權人」雖是第三順位，但在實務上，常常是唯一有優先權的人，所以絕對不能忽視；避免後續爭議的最好方式，就是確實通知、依法處理，才能安心交易，避免日後挨告賠錢。
更多好房網News→
留言 0