房地合一稅影響資產傳承規劃？2招掌握「連續繼承」節稅關鍵
房地合一稅上路後，家族繼承房產的稅務規劃也受到影響，特別是「連續繼承」該怎麼計算持有期間、適用哪種稅率，常讓人摸不著頭緒。本文解析最新規定，助你掌握省稅技巧！
案例說明：想出售繼承房地 子女為稅務大傷腦筋
陳爸爸與陳媽媽在2個子女陳大姊、陳小弟都成家立業後，2013年間由陳爸爸買下一間鄉間小屋，隨後兩夫妻一起在小屋共度退休生活。不料陳爸爸於2018年過世，因陳媽媽還居住在小屋中，陳大姊、陳小弟想讓媽媽安心度過餘生，於是讓陳媽媽繼承取得小屋。
幾年後陳媽媽也在2023年間過世，陳大姊及陳小弟繼承小屋，經討論後打算出售小屋，但陳家姊弟擔心房地合一稅稅額可能很高，打算諮詢專業律師或會計師。
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自2016年1月1日房地合一稅新制施行起，繼承取得的不動產「持有期間」涉及適用稅率的高低，因此成為眾人關注的稅務計算重點。
建業法律事務所律師暨會計師黃品瑜表示，本文案例屬於「連續繼承」，即同一房地連續發生2次以上（含當次）繼承而移轉所有權的情形，而連續繼承的持有期間，在2023年11月2日前後，有著不同的認定標準。
房地合一稅率重 宜善用連續繼承稅負優勢
黃品瑜說明，房地合一稅新制以持有期間計算級距稅率，個人於中華民國境內持有2年以下房地，出售時課徵的交易所得稅稅率高達45%，持有5年以下課徵35%、持有10年以下課徵20%，持有超過10年課徵最低稅率15%。
有關「持有期間」的認定，在2023年11月2日以前，個人交易因連續繼承或受遺贈取得房地時，原只得併計被繼承人或遺贈人的持有期間，不包含前一被繼承人或遺贈人的持有期間，因此，如案例中繼承人陳氏姊弟是在2023年11月2日以前出售小屋，持有期間只能併計被繼承人陳媽媽自2018年起持有期間，合併持有期間約5年，故適用35%稅率。
但財政部於2023年11月2日發布「台財稅字第11204619060號令」，放寬連續繼承或受遺贈取得房地的持有期間計算規定，如符合連續繼承或受遺贈情形，可以將連續各次繼承或受遺贈的被繼承人或遺贈人持有期間合併計算。故案例中陳氏姊弟出售小屋時，除陳媽媽持有期間外，得併計陳爸爸於2013年間取得小屋後的持有期間，如此一來合併持有期間超過10年，得適用最低15%稅率。
自用住宅享400萬免稅額 提早設籍有助節稅
黃品瑜補充，除利用連續繼承得合併計算持有期間來降低適用稅率外，節省房地合一稅的方式另有「自用住宅」優惠稅率。依照《所得稅法》第4條之5規定，個人或其配偶、未成年子女「辦竣戶籍登記、持有並居住於房屋」連續滿6年，且交易前6年內沒有出租、供營業或執行業務使用，於計算房屋交易所得時，可扣除免稅額400萬元，且適用比持有期間超過10年者更低的10%優惠稅率。
因此，如果案例中的陳氏姊弟在陳媽媽過世之前，先規劃將戶籍遷至小屋，依據財政部「台財稅字第11204619060號令」，連續繼承時得將被繼承人陳爸爸、陳媽媽持有期間加計陳氏姊弟持有期間合併計算，故持有期間已超過6年，陳氏姊弟得主張自用住宅優惠，小屋交易所得應扣除免稅額400萬元，並適用10%優惠稅率。
黃品瑜強調，繼承後再次被繼承的房地產，隨時空背景推移、房價高漲，交易所得可能很高，如繼承人或受遺贈人先行規劃將來處分房產的方式，便有機會創造相當金額的節稅效果。我國連續繼承案件所在多有，鼓勵民眾們好好了解稅務上的權益，以減少資產的減損。
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文章出處：《Money錢》2025年3月號
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