資金缺口艱困「多重打擊」！預售屋解約「對消費者不公怪象」現形
好房網News記者林和謙／台北報導
央行打炒房、銀行限貸，衝擊房市與購屋民眾，預售屋解約現象出現！許多早在2021～2023年間簽下預售屋合約的民眾，原先規劃以7至8成的房貸順利交屋，卻在面臨實際交屋時，被銀行告知僅核貸6成5、甚至更低的貸款比例，面對突如其來的資金缺口往往高達數百萬元，因此消費者唯有選擇「解約」，卻又不得不面對鉅額違約金與合約法律責任的雙重打擊。
知名前消保官、消基會房屋委員會委員靳邦忠表示，預售屋交屋前依《平均地權條例》第47條，預售屋在未辦理第一次移轉登記前，原則上不得任意轉售，一旦消費者預期無法如期交屋，選擇解約或願減價轉售於需求者（潛在買家）時，須經過業者同意換約，才能完成買賣手續。甚至有民眾請業者協助換約，結果業者以法律規定為由不同意配合辦理换約，「只願意以原價解約買回，或者買方賠償15％違約金走人」，業者仍保有原屋重新抬價銷售的權利。
靳邦忠舉出實例說明，新竹地區幾年前房價較低，當時有買方以每坪25萬到28萬元買入預售屋，現在漲到42萬，想以35萬轉手，公司同仁已幫他找到6位買主，請業者幫忙換約；結果業者以法律規定為由不同意配合辦理换約，只願意以原價25萬解約買回，或者買方賠償15％違約金走人，業者仍保有原屋重新銷售的權利。消費者不但無法將房屋釋出、或找尋其他買家減輕損失，使法律關係仍然存在於業者與原買受人之間，甚至還被迫接受「由業者回收、消費者單方面損失」的不對等條件，導致這樣的法律結果，絕非當時修正「平均地權條例」的立法意旨。
根據地政司函釋，若透過讓渡書進行契約轉讓，仍屬於違規「換約」行為，可處以新台幣50至300萬元罰鍰。靳邦忠說，儘管法律承認讓渡契約的私法效力，但實務上業者多以不願承擔「行政風險-即我也會被罰」為由，拒絕換約要求，使得原買受人即便願意接受罰款想降價求售於接手者，也無法脫身，使預售屋市場處於封閉狀態。無法自由買賣，便沒有成交「量」，無「量」有何降「價」空間可言；所以如何使房價回歸到市場上合理價格，回饋於想真正購屋的消費者，並維持市場的公平的交易秩序，是目前主管機關要認真思考的問題。
此外，《平均地權條例》對於「例外情形」而准予預售屋可換約，靳邦忠認為，漏列了「減價賠售」事項，如能增列一項「低於原買賣契約總價金xx％以上者」可進行換約。當時禁轉條款是為了防止消費者炒作而讓房價不斷升高，現在消費者願意承擔景氣反轉的風險主動降價，反面推論應該是沒有予以禁止的理由。但為求明確降價審核標準，建議直接由主管機關逕予訂定明5、8、10％擇一公告。如此「除外」增訂理由，才有其正當性，不會讓民眾誤以為在幫投資客解套；以不用修法直接公告的方式處理，也是目前突破上述瓶頸最簡潔的方式。
靳邦忠指出，針對特殊情況放寬轉讓限制，在市場下行或金融緊縮時，對於需要減價解約的消費者設立除外條款，應允許於《預售屋及新建成屋買賣契約讓與或轉售審核辦法》，以及內政部公告的「得讓與或轉售情形公告」原六項除外條款中，增列一項「低於原買賣契約總價金xx％（或直接5、8、10％）以上者」可進行換約轉售，並設置明確降價審核標準以防造假濫用，這樣既可以解決未來三年將近40萬戶預售屋即將交屋，卻無法
換約的現實困境，也可活絡自住房屋買賣市場，使符合減價條件者，同意讓利於有意承購的消費者，可受惠於房價利益，卻不至於鬆綁成為投機漏洞。
靳邦忠表示，上述的建議及作法，既符合保障買預售屋消費者權利的宗旨，並可促進房屋市場交易量的流通與市場的透明化，這是讓消費者在有條件的情況下，另有管道跳脫現存的契約困境，但只有在消費者認同景氣衰退，願意減價出售的情況之下，才可以用到的除外條款。如此不至於使解約的預售屋標的，又回到業者手中，變成一個始終封閉的市場；更與契約自由無關，禁止條款是為了防止房屋不正當炒作，違反居住正義。當時業者就已經找了一堆學者做出評論，現在則是減價出場，讓價格回歸透明市場機制，因此合理的行政介入確有其必要。
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