企業選址新趨勢！汝矣島躍升韓國華爾街 新莊副都心複製發展路徑

文／林喬慧

歷經近一甲子的開發，汝矣島從漢江中的一片沙洲，蛻變為南韓的金融核心，這塊面積8.4平方公里的地段，從邊陲翻身成為首爾三大核心商業區之一，與CBD（中央商業區）、GBD（江南商業區）鼎足而立。

根據韓國商辦市場調查資料顯示，YBD（汝矣島商業區）金融行業比例高達55%，平均單價約2800萬韓元（約新台幣60萬元），雖相對親民，但空置率極低，是三大區域中最穩定的辦公市場之一。

CBRE Korea 2025年第二季報告指出，汝矣島A級辦公室空置率為4%，優於CBD的4.4%，在首爾三大商圈中表現最穩定，以IFC Seoul首爾國際金融中心為例，空置率僅1%，顯示企業進駐熱度高漲。

CBRE Korea分析，汝矣島具備金融機構集中、交通便利、地標建築群聚等優勢，吸引IBM、P&G、Deloitte等跨國企業進駐，企業選址趨勢已從傳統坪效導向，轉向形象與永續並重。

IFC Seoul首爾國際金融中心主要租戶Deloitte Korea資深合夥人金在煥（Paul JH Kim）表示，汝矣島的崛起與早期政策定位密切相關。1970年代，南韓政府將國會議事堂與證券交易所搬遷至此，正式將汝矣島從「生態沙洲」推向「政經核心」。

與此同時，當地城市規劃採棋盤式街廓與綠帶分佈，提升城市機能，形塑辦公空間的質感與形象，目前商辦空置率表現最低，且因缺乏可開發用地，相對能避免大規模供給潮，穩定性更高。

金在煥指出，企業在選擇總部地點時，通常會優先考量交通機能、建築品質與地段形象等因素。隨著新世代員工越來越重視工作環境與生活平衡，企業在選址上也逐漸從成本導向，轉向更重視空間的整體體驗與便利性。

這股企業總部升級趨勢也正在台灣發酵，2024年新北市商辦市場交易量達113億元，其中新莊副都心包辦逾五成，展現強勁動能。興富發建設看準趨勢，即將於第三季推出旗艦級商辦案「國家壹號廣場」，總銷逾300億元，由Aedas、G.A Design、日商台灣大林組操刀。

值得注意的是，迎接ESG時代下的企業辦公升級潮，興富發攜手全球四大會計師事務所之一的Deloitte勤業眾信，成為該公司第一家房地產業永續顧問客戶，要在國家壹號廣場導入國際標準ESG建築理念與智慧系統。

興富發表示，無論是哪種辦公室產品，從行政、交通、產業、金融商業、文化等條件，去形塑其代表性及地位，缺一不可。該案基地緊鄰捷運A4副都心站，周邊涵蓋凱悅嘉軒酒店、國家電影中心二期等設施，具備五合一機能，複製汝矣島的成功公式。
從汝矣島的穩定表現，到國家壹號廣場的蓄勢待發，亞洲商辦地圖正悄然重寫。

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