全台住宅屋齡創新高 北市38.18年六都最老
全台住宅邁入高齡時代。根據最新統計，今(2025)年第1季全國住宅平均屋齡攀升至33.23年，創歷年新高。雖然大量新屋持續交屋，但整體老化趨勢未見緩解；同時，雙北房市歷經震盪，高價與蛋白區域出現價格修正，顯示市場進入盤整期；另方面，新北市九大重劃區中預售屋與成屋價差擴大，仁義重劃區差距更逾27萬元，反映出購屋族對新案潛力的高度期待。
根據內政部不動產資訊平台統計，全國屋齡30年以上住宅達515.18萬宅，占比逾55%，其中屋齡40至50年者突破223萬宅，等於每4.19宅中就有1宅屋齡接近半世紀。六都之中，以台北市建物最高齡，平均38.18年，逾7成超過30年，半數以上更高於40年，凸顯首都老屋更新壓力沉重。相較之下，桃園與台中平均屋齡分別為27.6年與29.65年，呈現明顯落差。
不動產業者分析，1980至1990年代大量完工的住宅已進入高齡期，但老屋整合重建進度緩慢，無論是基地面積過大導致整合難度高，或基地過小造成成本負擔，皆使重建案推行困難。即使有交屋潮帶動新屋成長，但在利率上升、政策收緊與市場買氣退潮等因素影響下，新屋去化速度放緩，都市新陳代謝再趨遲緩。
反映在價格面，雙北多個行政區出現房價鬆動跡象。根據住商機構資料顯示，今年上半年，台北市與新北市共9個行政區的中古屋單價下修。其中新北泰山區年減幅度高達8.1%，每坪降至43.4萬元；台北市信義區、松山區、大安區等核心蛋黃區亦有1%至5%不等跌幅，高價市場買盤轉趨觀望。
住商研究團隊指出，北市高價區長期以來房價高、屋況普遍老舊，加上央行信用管制持續發酵，讓高資產族群入市更為審慎。新北蛋白區則因利多題材逐漸鈍化、房價基期已高，吸引力相對下滑，導致價格修正集中於上述兩類區域。
另一方面，新北市多個重劃區則呈現「新案熱、成屋冷」的價差現象。永慶房產集團統計近一年9大重劃區預售與成屋大樓均價發現，仁義重劃區以預售單價79.8萬元、成屋52.2萬元，相差27.6萬元、價差幅度52.9%，高居第一。塭仔圳重劃區則以42.6%居次，顯示區域潛力與建商推案力道對價格產生顯著影響。
永慶房屋分析，仁義重劃區交通便利、生活機能完善，加上成屋屋齡偏高，使得預售屋備受青睞，帶動價格上揚；塭仔圳因區域廣大、建設題材具吸引力，成為近年推案重鎮。相對地，江翠北側與暫緩重劃區則因預售與成屋價格差距在10萬元以內，顯示生活機能成熟、價格已反映市場評價。
整體而言，台灣房市正處於結構重整階段，住宅老化問題日益嚴重、都市更新待加速，房價則由過去的全面上漲轉為個案表現。住商不動產認為，市場修正有其正面意義，有助回歸基本面。對自用型買方而言，現階段可選擇地段佳、保值性高的產品，長線仍具資產防禦力的物件優先考量。
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