區段難複製，南台中新核心浮現 八期補漲、水湳躍升、單元二穩健抗跌，房市冷靜期現區域分化

文／朱福山

台中房市在進入2025年後逐步從高熱轉為盤整，市場不再全面齊漲，而是出現明顯的「區段分化」。其中，南台中的八期重劃區、13期延伸段、單元二與水湳中央公園特區，分別以地段稀有性、機能完熟度與重大建設利多成為市場焦點，形成新一輪房市價值重組的座標。

八期補漲聲勢起，生活機能成最大底氣

當話題焦點紛紛指向13期與單元四的推案潮時，開發近飽和的「八期重劃區」卻悄然吸引市場目光。儘管新案稀少，卻因區段機能成熟、地段難以複製，加上周邊重劃區高價外溢效應，補漲期待升溫。

「八期是南台中生活機能的心臟地帶，擁有好市多、迪卡儂、文心秀泰與豐樂公園，生活條件完備，市場釋出物件一向稀缺，一有新案便吸引高度關注。」21世紀不動產資深經理沈政興直言。

新案『麗晨這山那』由擅長核心區深耕的麗晨建設推出，基地位於文心南五路與永春東二路口，規劃35與45坪產品，延續品牌一貫的自然取向設計風格。麗晨過去推出的『語山簷』、『片片山閑』等案已建立穩固口碑，此番進軍八期更顯稀有。

據調查，目前八期在售建案僅有五案，合計總戶數不足300戶，與13期、單元四動輒十餘案、總銷數百億的推案規模形成強烈對比，反映地段飽和與供給極限。住商不動產企劃研究室徐佳馨指出：「區域推案量縮與生活機能穩定，正是構成八期補漲條件的基礎。」

捷運成抗跌關鍵，三屯亮點穩盤

當房市冷靜，交通便利成為自住買方的核心思考。台中捷運綠線正式通車三年後，2025年4月的日均運量已突破4.7萬人次，捷運宅逐漸成為抗跌主軸。

OPENDATA資料揭示，北屯『漢宇雲衍』、南屯13期『順天MR.L』、西屯『達麗拾穗』三案累計已揭露近140筆成交，成為冷靜市況中的穩健支撐。

「捷運宅具備交通與生活雙優勢，尤其搭配品牌建商，更容易獲得長期置產族群青睞。」住商不動產七期南屯店經理黃盟翔分析，市場回歸理性後，買方對產品抗跌性與保值力愈加重視。

其中，『順天MR.L』更寫下87.9萬元的高單價紀錄，OPENDATA揭露共成交49筆，成交表現穩健，成為當前冷靜市況下的抗跌代表。這些指標案背後亦可見市場結構變化：從過去的短期投資轉為長期自住導向。

真四房成新寵，自住風潮推升大坪數需求

在產品面上，過去主流的小坪數、高坪效設計逐漸退潮，自住客開始重拾對「真三房」、「真四房」格局的需求期待。內政部統計顯示，2025年第一季全國45坪以上產品占比達17.08%，創近年新高。

建商如寶輝、舜元、雙橡園、順天等品牌，也紛紛將推案主力回歸中大坪數。例如八期的『麗晨這山那』、單元二的『精銳ABBA瑞至』、13期『順天MR.L』、單元十二的『雙橡園2045』等案，皆以40坪以上為主打，鎖定家庭客層。

「現在買房，考量的不只是眼前負擔，更包括未來換屋成本與生活彈性。」沈政興觀察，不少買方從原本考慮兩房，轉為選擇三或四房，儘管總價高一點，但換來的是空間與品質的提升。

單元二穩盤，高資產族佈局熱區

若論資金避風港，單元二重劃區無疑是近期高資產族的首選。根據實價揭露，陸府『續森』3至4月即有三筆成交破5,000萬元，精銳『ABBA瑞至』則以9筆成交穩居熱區之冠，雙橡園新案『1518』則未公開即掀起話題。

單元二地處南台中市政核心，街廓整齊、建蔽率低，生活圈涵蓋黎明、嶺東、公益商圈，區域內米其林餐廳、文教設施與藝文空間密集，形塑出與七期並列的質感聚落。

資誠與中信銀共同發布的《高資產族財富報告》指出，2025年全台可投資資產達3,300萬元以上的高資產者已突破81.6萬人，資產總值達57.69兆元，年增幅高達17%，其中對不動產的投資興趣已回升至24%。單元二高單價與高總價成交，正體現這股趨勢。

水湳由話題區轉向高價區，巨蛋帶動話題續航

台中大巨蛋案於水湳定案，成為壓軸利多，直接拉抬水湳中央公園特區的未來預期。目前包括國際會展中心、綠美圖、轉運中心、影音中心等重大設施也邁入完工階段，城市機能逐步成形。

今年最受矚目的，莫過於陸府建設預計於9月於水湳經貿園區創研段、中央公園第一排推出基地約2千坪左右的新案，提供顧客全新的陸府都會渡假森林體驗，業界推估單價可上看百萬元。

不僅如此，陸府、泰御、久樘、華固等品牌建商已先後卡位，水湳下一波推案主力將落在中央公園與經貿園區第一排。

鄰近的單元八也同步受惠水湳中央公園特區的發展紅利，包含雙橡園、久樘、華固、遠雄、國聚等品牌建商也積極搶進佈局，如『雙橡園4117』、『華固頂匯』等指標案成交單價均已站上8字頭，後續久樘開發也在區內敦化路二段上、新平公園正對面，準備打造讓人耳目一新的『敦化路』大樓案，目前個案已在醞釀當中，掀起期待。

住商不動產徐佳馨指出：「水湳不再只是話題熱區，而是隨著建設落地與品牌聚集所形成的高價新核心，未來將與七期、單元二並列為中台中高端住宅三強。」

南台中價值地圖重塑，自住與置產雙軸並進

綜觀八期、單元二與水湳三大重點區段，在房市趨於理性、投資轉自住的背景下，各自展現不同類型的價值支撐力：八期以機能完熟與地段稀缺性獲得補漲動能，單元二則憑藉低密靜謐的市政生活圈吸引高資產長線資金，而水湳則靠建設題材兌現與品牌聚集躍升為中台灣新高價核心。

從當前的成交量體、產品規劃與買盤輪廓來看，南台中房市已從全面齊漲進化為「價值選區」，自住與置產雙軸並進，成為盤整市況下最具韌性的戰略地帶。

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