預售屋還在漲？專家打臉：「這特性」反容易大跌！2產品將成首波重災區
好房網News記者蔡佩蓉／台北報導
央行第七波打炒房以來，中古屋房價率先下修，但預售屋卻仍呈現上漲態勢，直至今年第二季的國泰房地產指數呈現單季小幅修正0.25％，才終結再創新高。業者多數觀點是「建商能撐就撐」、「營建物料上漲難降價」等，但專家直言，台灣房市正邁入「價值重估」階段，預售市場正面臨融資收緊與風險擴散的雙重壓力。
根據國泰房地產指數調查，第二季全國房價季跌0.25％、年成長8.93％，七都新推案價格呈現「漲跌互見」，跌幅最深的是新竹縣市季跌5.93％，其次為高雄市下跌4.59％、台中市2.11％以及台南市修正1.59％
正心不動產估價師聯合事務所市場研究室協理陳孟筠指出，除了政策本身的制度缺陷外，外部經濟環境也加重房市風險壓力，當前台灣房市正邁入「價值重估」階段，長期仰賴資本利得與預期心理支撐的預售市場，正面臨融資收緊與風險擴散的雙重壓力，缺乏真實需求支撐的區位與產品，將成為這波價格修正的首波重災區。
在風險擴大階段，她建議，第1、投資者應減少題材導向思維，轉而重視產品現金流表現、區位機能與實際使用價值，並強化資產配置彈性與風險控管。第2、自住族群應聚焦於「總價負擔能力」、「貸款穩定性」與「生活機能契合度」，避免將購屋視為投資升值工具。
第3、開發商應調整推案策略與產品定位，著重回應客戶的真實居住需求，並強化資金調度與風險管理，避免在市場修正期承擔過高的風險。
房市專家、消基會董事暨房委會委員張欣民提到，預售屋就是房市多頭期，被視為領漲房價的產品，尤其許多低首付建案，買家交屋後轉手就可享受大幅增值的財富效益，近年讓不少投資客趨之若鶩，但目前銀行緊縮階段，買氣若持續低迷，的確有鬆動修正的風險。
陳孟筠提醒，台灣住宅市場長期以預售屋作為主要銷售模式，多數建商仰賴預收款作為週轉資金來源，但在高利率環境與金融監理趨嚴的當下，加上現階段房市正處於由「高槓桿、預期導向」轉向「產品實用、價值導向」的時刻，預售機制的財務脆弱性也正在被放大。
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