樓市分析｜學者葉秀亮：本港樓價要較高位跌60％至75％

大學經濟系教授葉秀亮近日在網台《灼見名家》發表樓市分析，認為本港樓價要較高位下跌60％至75％，又認為目前樓市泡沫比1997年還要大，除非美元「冧咗」，港幣兌人民幣跌一半，就要調整對本港樓市的預測。

葉秀亮表示：「目前香港樓價真係冧咗，冧落去就有排冧，冧3成？升咗250％，冧3成夠咩？樓價最高峰時，物業租金回報率是1.8厘，咁係一個泡沫水平。跌50％，即係咩？即係回報率去到3.5厘，咁係合理。但地產代理話你聽有3點幾厘，係呃你！佢其實用一個好極端例子話畀你聽有咁嘅租金回報率。其實而家應該係2厘幾，都未到3.5厘。要合理，係3.5厘，即係話樓價（對比高位）要跌50％。」

葉秀亮續稱：「但經濟理論話你聽，一挫落去就唔係挫到合理水平，一挫就挫凸，好似股票，一插到合理水平就插突，然後再升返上去。只不過股市以日計，樓以年計，所以樓要挫好幾年。樓升咗250％，跌50％係合理，但經濟理論話你聽，係要跌60至70％。」但他強調，別太恐慌，「有個底嘅。例如樓價跌75％，係咩呢？係相對於樓價租金回報率有6.5厘。即是你收嘅租係可以冚到供樓利息和本金，你就好舒服。1997到2003年咪跌咗70幾個百仙，咁你話嗰時唔同而家，但其實而家個泡沫仲大過1997。」

他指出，本港住宅供應量多，港府又大量興建資助房屋，又指建築成本根本不是坊間所指的水平，「地皮幾千蚊呎，建築成本話你聽6000元呎？邊度有呀。新鴻基最貴係五、六千蚊，通常香港高檔住宅是4,000幾元，嗰啲係有玻璃幕牆，係高檔嘅。如果係大眾化樓盤，3,000幾元而已。咁要呃你話建築成本6,000元，呎價唔會跌穿9,000元，佢呃你㗎嘛，你明唔明！所以你唔好信佢哋，你信，係自己找死！經濟學話呢個係利益衝突，你係唔應該信你個經紀，你走去擲銀都有一半機會中，你走去信地產經紀，你9成死，咁你都要死，歸根究柢都係貪痴。」

對於有意見認為利息下調利好樓市，他認為，利息只是跌少少，無需要調整對樓價下跌的推算，就是下跌60％至75％。除非美金「冧咗」，港幣對人民幣跌一半，那就要調整。「目前大勢好明顯，樓價挫咗落嚟，供應好多，而家樓真係貴，因為租金回報率係兩厘幾。」而下一個關鍵是防止銀行出事，因此金管局強逼銀行集資，增加資本充足比率，確認所有銀行就算樓價跌75％也不會執笠。