按揭專家｜村屋又平又好住? 兩大按揭拒批原因要留神｜子非魚

村屋間隔實用，而且價錢較為親民，亦都是不少置業人士的上車之選。然而，村屋種類千變萬化，特別是買賣二手村屋，申請按揭出現拒批的情況比較常見，想避開村屋按揭陷阱，謹記以下兩個常見中伏位。

首先，路權是重中之重。一旦村屋被其他私人業權的土地包圍，可能造成業主有家歸不得的慘況外，更重要的是，有銀行審視路權非常嚴格，如果村屋與公家地之間，相隔多幅私人土地，又沒有清晰的路權契，按揭很大機會觸礁。

其次要考慮的是村屋有沒有僭建物。由於僭建普遍存在於村屋，不少村屋會將露台圍封，又或者在天台加建組合屋。該些僭建物有機會在查冊被註上屋宇署的清拆令，即所謂釘契。有見及此，銀行為保障利益會嚴格審查，一旦在驗樓時發現大型村屋僭建物，按揭也會同時落閘。

選購村屋時，事先可透過估價及查冊，去避開上述兩大陷阱。銀行為村屋估價時，有機會揭露村屋的違規問題，曾經有客人向銀行查詢村屋估價，估價行發現村屋建築的位置有異，部份建築物建在公共土地之上，就會拒絕估價，銀行亦難以承按。加上村屋成交較少，銀行普遍估價保守，事前估價能知道銀行取態，買家出價亦心裏有數，不會做「水魚」。

有大行僅批25年按揭

查冊亦是不能忽略的步驟。通過查冊，可知悉物業有否因為僭建物而被屋宇署「釘契」；如果物業有註冊路權文件，亦要確保該段路的路權，能接駁至公共大馬路；另外，查冊亦要留意有否平面圖及地政處發出的同意書，後者確保物業已補價，可合法買賣。

近期銀行對村屋按揭稍為收緊，惟仍有不少銀行會承接，最高按揭成數達8成半，按揭利率也與一般私樓無異，但審批條款則各有不同。例如有兩間大行承接村屋按揭，其中一間採用「55減」去計算按揭年期，最長僅有25年。至於中小行方面，村屋按揭年期可達30年，惟普遍的息口達4%或以上，又或者有額外要求，例如只會接受700呎以上的村屋申請，所以買家最好課比三家。

子非魚
星之谷按揭轉介首席顧問
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