至中分析｜樂觀態度看待樓市 零售總銷貨價值回升｜蔡志忠

香港不同行業的發展前景截然不同，港人從事何種行業，就會有何種心情。假如從事金融投行、股市IPO、教育事業等，心情比較開朗。如果經營地產行業或從事飲食零售等傳統行業，對經濟前景相對較為悲觀。今天我們就來講講傳統行業的前景，究竟有那麼悲觀嗎？先說地產業，其實新樓盤銷售成績很亮麗，僅7月份上半月（截至15日）成交量已達1,085宗，今年一手住宅成交量在不足7個月內已突破萬宗大關，累計達10,388宗，創近6年來最快突破此水平紀錄。

很明顯，新樓巿場非常興旺，吸納了大量巿場資金，這一部份大大紓緩地產商資金壓力，尤其是著名的大型發展商；而二手樓巿場也見去貨頗快，筍盤買少見少，整個住宅市場重現活力，你可以說發展商開盤仍然保守，價格賣得很便宜，然而一個好市場的出現，從來都是由平開始賣到貴的。我相信，當利率下調趨勢形成，樓市就可望止跌回升。

利率下調趨勢形成 樓市可望止跌回升

工商舖市場方面仍然比較嚴峻，過去幾年環球經濟疲弱，香港商業樓宇供應過多，使得價格不斷下降。不過，也由於價格跌幅高達5至6成，引起市場矚目，並出現「撈底」情況。近期商廈成交頻密，尤其是港島核心區甲級寫字樓，成交銀碼動不動就是「億億聲」，可見實力買家已經開始進場。港島核心區甲級商廈曾經成交高達6萬元一呎，今天每呎售價只是1.5萬至2萬元左右，引起投資者和用家趁低吸納。此價格連買地建樓加上利息等等的總成本都不夠，將來港府如何繼續靠賣地增加庫房收入？相信這種現象不會長期存在。

商店的前景又如何？前幾年受新冠疫情衝擊，店舖生意大受影響。好不容易捱過了疫情，卻遇上港人北上消費成風，尤其是鄰近深圳珠海邊界的上水粉嶺屯門一帶居民；而內地客南下香港消費模式改變，廣東客傾向於即日來回，引致商店旺丁不旺財。店舖租售價格同樣累跌4至6成不等，繼前年政府推出「禁止追租條例」後，租金已經大幅下調，絕大多數的商舖業主均願意作出減租行動。如果說還有個別業主不肯減租，相信是指市區大型商場的業主財團。

甲廈商舖成交頻密 租金下調有利營商

總括來說，商廈和店舖的租售價均出現大幅下調，引致一部份中小地產商和物業投資者出現財困，不過整體而言仍然沒有惡化。日前金管局最新報告指出：「雖然整體資產質素稍為轉差，但整體風險仍屬可控。」此外，政府方面也作一些支援措施，例如停售商業用地、容許商廈改裝成學生宿舍用途等，這些都有助改善商廈市場；實施深圳居民一簽多行政策，以及啟德體育園的隆重開幕等，成功帶動一連串的大型盛事展開，也為商店的消費市場帶來正面支持。

廣東有句俗語：「一雞死一雞鳴」，樂觀者看到的是機會，由於租金已經大幅回調，市面上仍有不少新店開張，筆者近期幾乎每個月都送出幾個花藍慶賀朋友新店開張。不少零售品牌店出現搶購潮，飲食名店也經常見到排隊人龍，有些更是長期需要提前「Book枱」。再看看香港整體消費數字並没有下跌，政府統計處公佈，今年5月零售業總銷貨價值的臨時估計為313億元，甚至較去年同期上升2.4%。我們身處人工智能AI創新的大時代，不可能一成不變就能安逸生存，勇於將傳統行業轉變轉型，才能不被時代淘汰，以樂觀的態度看待未來，積極進取堅守承諾，方可戰勝困難。

亞洲地產創辦人、香港專業地產顧問商會榮譽會長
蔡志忠

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