工商舖分析｜香港四大核心區街舖空置率升至12.1% 創近4年半新高 逼近歷史高位

美聯工商舖公布今年首季香港香港四大核心區街舖情況，最新街舖空置率升至約12.1%，創近4年半新高，較2020年第3季12.5%的歷史高位，相差0.4個百份點。該行又統計，去年第三季至今年第一季的6個月內有約847間店舖結業，而同期有約786間店舖開業。該行指出，核心區短租盛行，另外，民生區受惠「小紅書經濟」有望率先好轉。

該行研究顯示，2025第一季，香港主要購物區的空置率呈上升趨勢，4個核心區包括中環、尖沙咀、旺角及銅鑼灣共錄得897間吉舖，較2024年第三季增加23間或2.6%，而空置率約12.1%，較半年前微升0.4個百分點。空置率創4年半新高，接近2020年第三季12.5%的歷史高位，但升幅較2024年第三季的2.1個百分點大幅收窄，顯示市場壓力正逐步緩解。

行業方面，現時傳統零售業持續萎縮，尤其是「飲食」、「水電/五金/建材」及「衣服/鞋履/皮具」等行業，受高息環境及消費者北上消費影響最為顯著。同時，2024年零售總銷貨價值按年跌約7.3%，反映消費信心疲弱。電子商務崛起亦削弱實體店競爭力，2024年網上銷售佔整體零售比例達8.4%。

由2024年第三季至2025年第一季的半年間，共有847個商戶舖位變成空置或有新租客，結業率高達11.4%，為疫情復常後的新高。不過，同期有786個商戶開業，開業率達10.6%，僅次於2024年第一季約11%，顯示市場商戶周轉率提升，不少商戶結業同時，市場填補速度加快，商舖租賃市場保持活力。此外，租金回落吸引多國品牌進駐香港開設實體店，包括來自中國、日本、韓國等地，反映市場更趨多元化及國際化。根據差估署資料，2025年3月零售物業售價及租金按年分別下跌約16.3%及約5.2%。

美聯旺舖董事江靜明預期，空置率是否回穩，除了要視乎整體經濟環境及旅客人數外，亦要留意新經濟模式的崛起，對商舖租賣的影響。業主為免物業長期空置，傾向以「短租」形式租出舖位，以維持物業價值及人流。特別是在核心商業區，短期租賃讓企業靈活調整運營，適應市場變化。因此，近半年市場上錄得不少相信是短租的商戶，例如夾公仔店、散貨場等，反映短租模式在核心區的普及。

另外，江靜明指出，本港旅遊及飲食業近年因「小紅書」的流行而出現變化。一些獲小紅書推介的新興小店及特色景點大行其道，如北角「港版富士山」、舊油麻地警署、港島西區著名的石牆樹、卑路乍灣海濱長廊等，相繼成為內地旅客訪港的打卡熱點。這些食店及景點不少是位於民生區，有望帶旺區內人流，預期不少從事或主打中低價服務與快速消費等範疇的商戶將陸續進駐民生區域，看好一般民生區的舖市情況有望率先好轉。