至中分析｜經濟起伏不定 樓市好壞參半｜蔡志忠

香港是國際金融中心，也是一個多元的城市，受複雜的地緣政治影響，經濟範籌良莠不齊。這邊廂，金融市場一枝獨秀，各地資金蜂擁而來，IPO集資排名全球稱冠，股市成交一片興旺；加上吸引人才措施成功，投資移民政策奏效，充分填補了香港的優質族群；還有教育板塊前景亮麗，亞洲教育中心樞紐雛形漸現，未來產生的商機無限。

然而另一邊廂，我們看到的是零售飲食店舖面臨的困境。日前與大型工商舖代理公司老總通電話，講到目前商舖市場近況，據他所說，許多著名的零售和飲食連鎖店正在排隊等「執笠」，他十分唏噓；同時又提到部份中小型財團和地產投資者，他們同樣面臨財務危機，甚至正被銀行「Call Loan」，老總也表示非常憂慮。這些消息都已廣泛流傳，也不是甚麼秘密了，他問筆者有甚麼方法可解燃眉之急？

筆者非甚麼大師高人，沒有靈丹妙藥，只是覺得我們面臨的是一個大時代，應該面對現實，以實事求是態度解決問題。工商舖市場的困境是一環扣一環的，店舖經營困難出現倒閉潮，會使交吉的舖位增多，一方面影響店舖估值，另一方面也影響業主（地產投資者）的收入，部份借貸過多的商舖業主，包括中小型地產商面臨銀行追加還款，這個現象早就在筆者預料之中。原因是成也中小企業的「百份百擔保特惠貸款」，敗也「百份百擔保特惠貸款」，在幾年前新冠疫情期間，港府推出這個中小企業個人免擔保貸款，只是延續了中小企業和商店的倒閉時間，一旦疫情過後，經濟沒有起色，倒閉潮就會接踵而來，尤其是借得越多的連鎖店，由於借貸金額巨大，結束公司的機會率就越高，大家認真想一想就會明白。

「百分百擔保特惠貸款」 引起商店倒閉潮

以上店舖關閉的情況還會持續一段時間，因此作為物業投資者，目前需要做好的事情，就是搞好手上物業的租務，哪怕租金低一點，也要盡快把店舖出租，盡量保持現金流，租金收入與供樓支出要取得平衡。如果租金收入不夠支付供樓，出現銀行追Call Loan，那麼只好個人注資來幫助公司。否則的話，一定要與銀行好好磋商，個人認為必須減持部份物業，低一點價格也要出售減輕銀行債務。還好現今銀行拆息非常低，1個月的Hibor利率仍在1釐之內，供樓利息不超過2.5釐，正常的還款應該不會產生太大負擔。在此，希望地產投資界能夠堅強一點，不要輕易違約，要守住陣地，不久的將來就會見到曙光。

筆者對後市是審慎樂觀的，雖然工商舖市場嚴峻，但是中小型住宅市場興旺，近期大型地產商的新樓開盤，幾乎都是「一Q清袋」，今年的新樓成交量有機會突破2萬宗，創出近10年新高。香港是國際大都市，人口在不斷增加，住宅市場剛需巨大，這幾年租金向上的走勢沒有改變過。相信商舖的剛需有一天也會重返，香港是一個十分便利的城市，人一出門就是街道，到處都是玲瓏滿目的商店，人們享受購物樂趣，喜歡相邀飯局，香港商店貨真價實，食物安全標準極高，這些都屬於世界一流水平。以平常心看待未來，商店的關閉和重開，行業的轉變與轉型，沒有一個絕對的定律，皆因變幻就是永恆！

亞洲地產創辦人、香港專業地產顧問商會榮譽會長
蔡志忠

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