樓市未復蘇地產股先跑贏大市　林少陽：投資者預視樓市明年見底

香港樓市已較2021年高位累跌近3成，今年樓價在低位徘回，但未見回升跡象，而且近期亦有發展商面對財政壓力，要出售資產套現、重組貸款等，不過地產股表現就完全相反，恒生地產分類指數年初至今升逾25%，稍微跑贏升逾24%的恒生指數。地產分類指數當中包括4隻內房及物管股，而本地地產股就有恒地(00012.HK)、新地(00016.HK)、恒隆(00101.HK)、領展(00823.HK)、長實(01113.HK)及九倉置業(01997.HK)。

以立投資管理創辦人兼投資總監林少陽指，一般情況股市會領先實體市場起碼半年至9個月，雖然目前商業物業市場情況仍然很差，但住宅情況有改善，他認為，股票市場投資者已預視香港樓市在未來半年至9個月，很大機會可能見底。

林少陽提到，在上一個樓市上升周期中，香港地產股普遍跑輸實體樓市，主要因為當時市場存在更多高增長投資機會，如騰訊(00700.HK)及一眾新興企業。而目前經濟環境與過去二十年不同，內地民營經濟表現疲軟，國內消費股因市場內捲嚴重而經營困難。資金因此轉向穩定收息股，目前部分港資地產股的股息率超過6厘，遠高於中國10年期國債，對內地機構投資者極具吸引力。他又指，香港地產股與內房股的關鍵差異在於財務穩健性，多數港資地產商負債比率低，甚至持有數百億現金，能夠抵禦行業低潮。

另外，林少陽認為，香港住宅市場跌幅較上一個下行周期相對溫和，主要由於市民財務穩健，超過6成住宅已供滿，槓桿壓力小。近期一手樓去庫存速度加快，顯示市場承接力強，形容他們是「聰明錢」，又指這批接貨的人就算在樓市有機會轉差下，都未必會輕易沽貨，同時認為弱勢投資者(weak hands)已被清洗，後市或趨於穩定。

至於樓市是否確認見底？林少陽話，有機會但要等多幾個月數據再作定論，見到今年上半年成交宗數及金額按年都有升幅，是一個良好訊號，下一步要留意中原城市領先指數(CCL)何時轉正。他補充，樓市周期比較長，當趨勢形成，通常會持續一段長時間，如果指數在年底可以轉正，為樓市提供正面訊息，或反映住宅物業市場已經見底。