按揭專家｜H按P按利率差異化 三類業主轉按有驚喜｜子非魚

拆息低走是近期樓市的大新聞，因為部份選用H按計劃的業主暫時可以脫離封頂息，亦都令H按和P按的利率近3年以來，首次出現差異化。以下三類P按業主如想加入慳息行列，應適時考慮轉按。

首先居屋業主，過往未補地價居屋必須選用P按，直至房委會於2022年年底放寬有關限制，業主揀樓時則可以自由選擇H按或P按，但由於在2022年底，新造H按息率已經與P按持平，不少居屋業主都選擇多一事不如少一事，未有由P按轉為H按。

不過隨着拆息越跌越低，H按實際息率低至約1.89%，與P按息率3%（2022年第四季新造P按為P-2.25%），已有超過1厘的差距，以300萬元貨款額、25年還款期計算，每月供款已相差約1,600元，居主業主繼續使用P按供貴息，實屬不智。

然而，居屋轉按需要事先向房委會申請，後者審批需時，而且每次申請要支付約2,100元的行政費，成功與否都不會退款。
第二類業主則是在2022年選用P按的業主，當年有銀行曾經推出實際息口較H按為低的P按計劃，息率為P-2.15%；同年，亦有定息計劃可供選用，首兩年為定息2.75%，2年定息期過後，該按揭人士可續用P按，息口為P-2.4%。以現時P計算，兩者息口分別為3.1%及2.85%。這批P按業主一直享用較優惠息口，但現在也是時候重新檢視。

雖然拆息急跌或只是短期現象，但筆者預計，即使日後回升，Hibor也只會反彈至1.5%左右，H按息率約為2.8%，仍略低於P按計劃。假設拆息長期維持這水平，業主越早轉按，慳得越多。

P按非按揭計劃主流

至於第三類就是有私營按保在身的業主，由於後者的按揭以P按計算每月還款，如果過了罰息期，能夠轉按至H按，同樣可以即時慳息。

但要留意，私營按保的最高按揭成數是9成，但轉按至銀行，非按保按揭成數最高只有7成，如果業主需要抬錢才能轉按，或者借8成需要重上按保，要再交按揭保費，轉按則未必太有划算。

需要重申的是，當前按揭市場主流是H按而非P按，故大部分H按業主現時都受惠於拆息下跌，但可能只是短期現象。長遠要慳息，仍然要視乎港銀最優惠利率的減息走勢，以及銀行會否主動減H按封頂息，令業主可以有更大空間轉按慳息。

子非魚
星之谷按揭轉介首席顧問
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