東京地價越升越有｜張明珠

東京地價越升越有，日本國稅廳7月公佈的2025年道路沿線土地價格（路線價），全國地價比去年上漲了2.7%，連續4年上漲。其中東京都標準住宅用地的平均漲幅為全國最高達8.1%。與全國2.7%升幅相比，增速達到3倍。推動地價上漲主要原因訪日遊客的增加及海外投資資金湧入日本，另外亦有不少人口從其他地方和海外流入東京，令住宅需求持續擴大，從而推動地價上漲。

日本國稅廳公佈的2025年路線價中，全國約32萬處標準住宅用地的平均地價比去年上漲了2.7%，連續4年上漲。而且近年訪日遊客到訪各地，東京都心的住宅價格不斷飛升，隨著日本樓不斷活躍，樓價上升的地點擴大到日本全國各地，當中有35個都道府縣出現上漲，比去年增加6個縣。

當中更有不少知名渡假勝地和旅遊景點地價亦有不錯的升幅，其中升幅最高的是長野縣白馬村，按年上升32.4%。另外，北海道富良野市按年上漲30.2%，東京都淺草按年上漲29%，岐阜縣高山市按年上漲28.3%。而全國最高的路線價則是位於東京都中央區銀座5的文具店「鳩居堂」前，每平方米價格為4,808萬日圓（約257萬港元），這一數字連續40年位居日本全國首位。

另外，住宅價格上漲亦是地價上漲的原因。不動產經濟研究所（東京都新宿區）的數據顯示，2024年度東京23區的新建住宅平均價格為1.16億日圓（約622萬港元），比2023年上漲11%。除了土地供應不足導致新樓銷售供應減少，另一方面人口增加帶動住宅需求擴大，導致供求緊張。尤其是人口湧向的東京都，以目前日本「老年少子化」，日本國立社會保障與人口問題研究所預計，日本2050年人口比2020年增加的只有東京都，其他城市都會出現下降現象，例如愛知縣人口減少1成，大阪府減少近2成。

此外，外國人投資日本房地產亦推高東京的住宅樓價。三菱UFJ信託銀行今年初的調查數據顯示，在千代田區、港區和澀谷區等心區的新樓買家中，外國人佔到2至4成，相比2024年7月的1至3成，比例正在不斷上升。其實就2025年的線路價而言，東京23區周邊地區的車站亦出現明顯上漲。例如足立區的北千住站前的升幅為26%，中野站前的升幅為24.7%。

不過東京地價上漲帶來的弊端，為了維持租金回報率，業主心雄難以減租，樓價上升同時亦帶動租金上升，不動產資訊服務公司athome（東京大田區）透露，23區單身公寓的平均租金，在5月首次超過10萬日圓（約5,347港元），令學生和年輕人的租屋負擔加重。

張明珠
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